Εφιάλτης για τα νοικοκυριά στη Δύση – Τα σπίτια περνούν σε εταιρείες, πολυτέλεια για λίγους η αγορά κατοικίας

Η αμερικανική αγορά κατοικίας το 2025 παρουσιάζει ένα οξύμωρο: παρά τη μείωση των πωλήσεων και την υπεροχή των πωλητών έναντι των αγοραστών, οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να σπάνε ρεκόρ.
Η αξία των κατοικιών έχει εκτιναχθεί σε όλη τη χώρα, ακόμη και σε περιοχές που θεωρούνταν κάποτε προσιτές, όπως οι πόλεις του Sunbelt.
Οι πολιτικοί εμφανίζονται αδύναμοι να παρέμβουν αποτελεσματικά. Σε συνέντευξη του Ιουλίου 2025 στους New York Times, 16 δήμαρχοι των ΗΠΑ κατέταξαν το στεγαστικό πρόβλημα στις κορυφαίες ανησυχίες τους.

Η παρακμή της ιδιοκατοίκησης

Η ιδιοκατοίκηση παραμένει θεμέλιο του «Amercan Dream», με το ποσοστό ιδιοκατοίκησης να κυμαίνεται γύρω στο 65% από το 1965 έως σήμερα στις ΗΠΑ. Όμως, από την κορύφωση του 69% το 2004, το ποσοστό ακολουθεί καθοδική πορεία.
Ακόμα και όσοι διαθέτουν σπίτι, πλέον κατέχουν μικρότερο μερίδιο της αξίας του – τα υπόλοιπα είναι δεμένα με δάνεια.
Η κατάσταση είναι αποτέλεσμα βαθιών, δομικών αιτίων: οι κατασκευαστικές δαπάνες έχουν εκτιναχθεί, η έλλειψη εργατικού δυναμικού είναι διαρκής, οι δασμοί ανεβάζουν το κόστος των υλικών, ενώ νόμοι για τη χαμηλή πυκνότητα δόμησης εμποδίζουν την ανάπτυξη των πόλεων. Η προσφορά κατοικιών υπολείπεται της ζήτησης κατά πάνω από 4,5 εκατομμύρια σπίτια.

Εταιρικοί κολοσσοί στη θέση των ιδιοκτητών

Σε αυτό το χάος εισβάλλουν ολοένα και περισσότεροι εταιρικοί παίκτες, μετατρέποντας τη στέγη σε χρηματοοικονομικό προϊόν. Αν και οι εταιρείες αυτές εξακολουθούν να κατέχουν μειοψηφικό ποσοστό του στεγαστικού αποθέματος, η επιρροή τους είναι συγκεντρωμένη και καθοριστική.
Η τάση ξεκίνησε μετά το κραχ του 2008, όταν χιλιάδες κατασχέσεις δημιούργησαν ευκαιρίες για επενδύσεις.
Οι οργανισμοί όπως η Fannie Mae ξεκίνησαν να πωλούν μαζικά κατοικίες σε θεσμικούς επενδυτές. Σταδιακά, μεγάλες εταιρείες είδαν τα ακίνητα όχι ως καταφύγιο, αλλά ως εργαλείο κέρδους.

Πρωταγωνιστές της αγοράς: Blackstone, REITs και AI

Η Blackstone, ένας από τους μεγαλύτερους επενδυτικούς κολοσσούς, πρωτοστάτησε, ιδρύοντας την Invitation Homes – που σήμερα είναι ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης μονοκατοικιών προς ενοικίαση στις ΗΠΑ. Παρότι η Blackstone αποχώρησε το 2019, επέστρεψε αγοράζοντας την Tricon Residential και πωλώντας χιλιάδες σπίτια σε συνταξιοδοτικά ταμεία του εξωτερικού.
Άλλες εταιρείες όπως η Progress Residential και η Amherst Holdings αξιοποιούν τεχνητή νοημοσύνη για να εντοπίζουν και να αποκτούν ακίνητα με μαθηματική ακρίβεια. Τα λεγόμενα REITs (Real Estate Investment Trusts), που κάποτε πρόσφεραν στον μέσο επενδυτή πρόσβαση στην αγορά ακινήτων, τώρα ελέγχονται κυρίως από κολοσσούς όπως η BlackRock και η Vanguard.
Οι εταιρείες έχουν σαφές πλεονέκτημα: πληρώνουν με μετρητά, αποφεύγουν τους πλειστηριασμούς, αγοράζουν σε μπλοκ, έχουν φορολογικές διευκολύνσεις, και μπορούν να διατηρούν ακίνητα για χρόνια μέχρι να βρουν την κατάλληλη στιγμή για πώληση.

Όταν τα λογισμικά καθορίζουν τα ενοίκια

Η τεχνολογική διάσταση είναι κρίσιμη. Το YieldStar, λογισμικό της RealPage, "προτείνει" ενοίκια βάσει αλγορίθμων.
Οι ιδιοκτήτες ακολουθούν κατά κανόνα τις συστάσεις, υπό τον φόβο χαμηλότερων κερδών. Αυτό οδηγεί σε αύξηση των τιμών με μηχανικό τρόπο και, σύμφωνα με έρευνες, μπορεί να λειτουργεί σχεδόν σαν καρτέλ.

Airbnb και η επανάσταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως το Airbnb συμβάλλουν στην κρίση. Η εταιρεία έχει χρηματοδοτήσει ομάδες πολιτών που εναντιώνονται σε ρυθμίσεις για τον περιορισμό των ενοικιάσεων, ενώ έχει εμπλακεί σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες για φόρους και τοπικές ρυθμίσεις.
Η μετατροπή χιλιάδων διαμερισμάτων σε τουριστικές μονάδες έχει μειώσει την προσφορά κατοικίας και αυξήσει τα ενοίκια σε πολλές πόλεις των ΗΠΑ και του εξωτερικού.

Τοπικές αντιστάσεις...

Η περίπτωση του Όστιν, στο Τέξας, αποτελεί εξαίρεση. Εκεί, η αύξηση της προσφοράς και η χαλάρωση των πολεοδομικών κανόνων οδήγησαν σε μείωση των τιμών, από τα 550.000 δολάρια το 2022 στα 409.000 το 2025.
Σε άλλες πόλεις, όμως, όπως η Ατλάντα, ιδιωτικά κεφάλαια κατέχουν πάνω από το 30% των μονοκατοικιών προς ενοικίαση, με ιδιαίτερη επιβάρυνση στις μαύρες κοινότητες. Η ανισότητα εδραιώνεται.

Ποιος ελέγχει τελικά τη στέγη;

Το άρθρο-ανάλυση που υπογράφει ο John P. Ruehl, Αυστραλο-Αμερικανός δημοσιογράφος με έδρα την Ουάσινγκτον, συνεργάτης του Independent Media Institute και συγγραφέας του βιβλίου Budget Superpower, καταλήγει ότι η κρίση της στέγασης στις ΗΠΑ –και γενικότερα στη Δύση– είναι μια σύγκρουση μεταξύ κοινωνικού συμφέροντος και εταιρικού κέρδους.
Αν δεν υπάρξουν δημόσιες πολιτικές, η πρόσβαση στη στέγη θα γίνει πολυτέλεια, και η ιδιοκτησία θα περάσει στα χέρια λίγων μεγάλων παικτών, εντός ή εκτός χώρας.

Το διακύβευμα δεν είναι μόνο η προσιτότητα της κατοικίας, αλλά το κατά πόσο οι κοινωνίες διατηρούν το δικαίωμα στο έδαφος, ή το παραχωρούν οριστικά στις δυνάμεις της αγοράς.

www.bankingnews.gr