Όλα τα βλέμματα έχουν στραφεί στα εμπορικά ακίνητα (CRE) των ΗΠΑ
Μετά τις αποτυχίες τόσο της Silicon Valley Bank όσο και της Signature Bank, όλα τα βλέμματα έχουν στραφεί στα εμπορικά ακίνητα (CRE), με ορισμένους να κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου, υποστηρίζοντας ότι είναι ο επόμενος κλάδος που θα καταρρεύσει.
Όπως έχουν ήδη αναφέρει οι αναλυτές, τα πρότυπα δανεισμού εμπορικών ακινήτων είχαν ήδη αυστηροποιηθεί κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους, καθώς η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ πέρασε σε κατάσταση καταπολέμησης του πληθωρισμού.
Τα συνεχιζόμενα προβλήματα των τραπεζών, ωστόσο, θα επιδεινώσουν αυτή την αυστηροποίηση.
Ακόμη και πριν οι τράπεζες χρεοκοπήσουν, οι ειδικοί του κλάδου γνώριζαν ότι θα ήταν μια δύσκολη περίοδος για τα εμπορικά ακίνητα, ιδίως για τα ακίνητα γραφείων με αυξανόμενα ποσοστά κενών χώρων και μειούμενες αξίες, εν μέσω της στροφής προς την εξ αποστάσεως εργασία.
Για να μην αναφέρουμε ότι ολόκληρος ο τομέας αντιμετωπίζει ένα κύμα λήξεων δανείων - που σημαίνει ότι θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν σε υψηλότερα επιτόκια.
Αυτοί οι αντίθετοι άνεμοι των εμπορικών ακινήτων -οι οποίοι είναι ιδιαίτερα ισχυροί στον τομέα των χώρων γραφείων- θα αυξήσουν τον κίνδυνο αθετήσεων, δυσχερειών και παραβάσεων, καθώς ο κλάδος βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στο χρέος.
Την περασμένη εβδομάδα, ο επικεφαλής οικονομικός σύμβουλος της Allianz, Mohamed El-Erian, δήλωσε στο Insider ότι "η στιγμή της αλήθειας θα υπάρξει" για την αγορά εμπορικών ακινήτων μόλις αυτά τα δάνεια ωριμάσουν και ο κλάδος αναγκαστεί να προσαρμοστεί στο τρέχον οικονομικό κλίμα.
"Πρόκειται για μέρος ενός ευρύτερου συνόλου δραστηριοτήτων που, ενώ είχαν νόημα όταν τα επιτόκια ήταν στο ναδίρ και η ρευστότητα άφθονη, σήμερα έχουν πολύ λιγότερο νόημα", δήλωσε στο Insider.
Ο δισεκατομμυριούχος επενδυτής Howard Marks, συνιδρυτής της Oaktree Capital Management, εξέφρασε επίσης την ανησυχία του για την υγεία του τομέα, γράφοντας σε σημείωμά του ότι "είναι πολύ πιθανό να συμβούν αξιοσημείωτες αθετήσεις υποθηκών σε κτίρια γραφείων και άλλα δάνεια CRE".
Όσον αφορά τους τραπεζικούς κολοσσούς, παρουσίασαν τις προοπτικές τους για τον τομέα, που κυμαίνονται από σχεδόν αποκαλυπτικές έως διαχειρίσιμες απώλειες.
Αλλά τι σκέφτονται οι μεγάλες τράπεζες για όλα αυτά;
Για να το καταλάβουμε καλύτερα, ας ρίξουμε μια ματιά στο τοπίο των εμπορικών ακινήτων από τη Morgan Stanley, τη UBS και την Goldman Sachs από αυτόν τον μήνα - όλες τους αναφέρονται σε διάφορες, αλλά ενίοτε παρόμοιες, πτυχές του τι αναμένεται να συμβεί.
Η Morgan Stanley γίνεται αρνητική για τα CRE
Η Lisa Shalett, επικεφαλής επενδύσεων της Morgan Stanley, έγραψε σε πρόσφατη έκθεσή της ότι "περισσότερο από το 50% των 2,9 τρισεκατομμυρίων δολαρίων σε εμπορικά ενυπόθηκα δάνεια θα πρέπει να επαναδιαπραγματευτεί μέσα στους επόμενους 24 μήνες, όταν τα νέα επιτόκια δανεισμού είναι πιθανό να αυξηθούν κατά 350 έως 450 μονάδες βάσης".
Ακόμη και πριν από τις τραπεζικές χρεοκοπίες, τα ακίνητα γραφείων αντιμετώπιζαν ήδη "κοσμικούς αντίθετους ανέμους" και αναμένεται να αντιμετωπίσουν πιο δύσκολες στιγμές στο μέλλον, έγραψε η Shalett, με τα ποσοστά κενών χώρων να βρίσκονται κοντά σε υψηλά 20ετίας.
Ως εκ τούτου, οι "αναλυτές της Morgan Stanley προβλέπουν μείωση των τιμών CRE από την κορυφή έως την κατώτατη τιμή έως και 40%, χειρότερη από ό,τι στη Μεγάλη Χρηματοπιστωτική Κρίση".
Η δυσπραγία, μετά τον αριθμό των δανείων που πρόκειται να λήξουν, και η πιθανότητα αθετήσεων και παραβάσεων, θα διαχυθεί και θα επηρεάσει περισσότερους από τις τράπεζες και τους ιδιοκτήτες - και κανένας τομέας δεν θα είναι "άτρωτος" στις επιπτώσεις αυτής της κατάστασης, έγραψε η Shalett.
Τα εμπορικά ακίνητα μπορούν να απορροφήσουν τους διαφαινόμενους κραδασμούς, λέει η UBS
Η UBS, η πολυεθνική επενδυτική τράπεζα με έδρα τη Ζυρίχη, η οποία εξαγόρασε πρόσφατα την Credit Suisse, χρησιμοποίησε έναν λιγότερο δυσοίωνο τόνο, υποστηρίζοντας ότι στα εμπορικά ακίνητα "τα πρωτοσέλιδα είναι χειρότερα από την πραγματικότητα".
Παρά το γεγονός ότι "η αύξηση των επιτοκίων, η επιβράδυνση της οικονομίας και η αύξηση των ποσοστών κενών χώρων στα κτίρια γραφείων έχουν επιβαρύνει τον τομέα τα τελευταία δύο χρόνια", δήλωσε η UBS, μια "επανάληψη της κρίσης ρευστότητας του 2008" είναι απίθανη- ακόμη και αν η πίστωση στενέψει περαιτέρω.
Η UBS αναμένει ότι περίπου 1,2 τρισεκατομμύρια δολάρια από το ανεξόφλητο χρέος των 5,4 τρισεκατομμυρίων δολαρίων σε εμπορικά ακίνητα, εκτός από τα πολυκατοικίες, θα "ωριμάσουν" και θα είναι προς αναχρηματοδότηση.
Αυτό πιθανότατα θα συμβεί εν μέσω υψηλότερων επιτοκίων, τα οποία, σύμφωνα με την UBS, "θα προσθέσουν μόνο στις υπάρχουσες προκλήσεις γύρω από την εξυπηρέτηση του χρέους - ειδικά σε τομείς όπως τα γραφεία και ορισμένα τμήματα του λιανικού εμπορίου, όπου οι ταμειακές ροές έχουν τεθεί υπό αμφισβήτηση λόγω της μετα-πανδημικής συμπεριφοράς".
Όπως και άλλοι, η UBS πρότεινε ότι ως αποτέλεσμα θα υπάρξουν αθετήσεις πληρωμών.
Ωστόσο, αυτές οι αθετήσεις δεν σημαίνουν απαραίτητα ότι ο τομέας στο σύνολό του βρίσκεται σε κίνδυνο, ιδίως καθώς οι δύσκολοι τομείς, όπως τα ακίνητα γραφείων, αντιπροσωπεύουν μόνο το 15% των εμπορικών ακινήτων.
Και οι συνθήκες, δήλωσε η τράπεζα, είναι πολύ διαφορετικές από εκείνες της Μεγάλης Χρηματοπιστωτικής Κρίσης, γι' αυτό και υποστήριξε ότι μια επανάληψη είναι απίθανη.
"Η υγεία του συνολικού τραπεζικού συστήματος και οι συνθήκες ρευστότητας στην αγορά είναι σημαντικά καλύτερες από ό,τι ήταν κατά τη διάρκεια του GFC", δήλωσε η UBS.
Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι τα πράγματα δεν μπορούν απαραιτήτως να χειροτερέψουν από εδώ και πέρα.
Εάν η οικονομία εισέλθει σε ύφεση, οι απώλειες εμπορικών ακινήτων που η UBS εξέφρασε ως διαχειρίσιμες μακροπρόθεσμα θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε "σημαντική επιδείνωση της CRE για να πιέσουν τις μετοχές των τραπεζών λόγω του κινδύνου τόσο των κερδών όσο και της κερδοφορίας".
Goldman Sachs: Ο πόνος περιμένει τους ιδιοκτήτες χώρων γραφείων
Η Goldman Sachs αναφέρει ότι ο πραγματικός κίνδυνος βρίσκεται στον τομέα των γραφείων, γράφοντας ότι έχει αποτελέσει "αντικείμενο υψηλής εστίασης των επενδυτών τους επόμενους μήνες, και δικαίως, κατά την άποψή μας".
Αλλά τα περισσότερα από τα θεμελιώδη προβλήματά του "προηγήθηκαν της περσινής υποχώρησης των πολιτικών επιτοκίων".
Παρ' όλα αυτά, η Goldman Sachs επισήμανε τρεις ιδιαίτερους κινδύνους που περιμένουν τα εμπορικά ακίνητα.
Πρώτον, οι δανειολήπτες εμπορικών ακινήτων είναι εκτεθειμένοι σε υψηλότερα επιτόκια, δήλωσε η Goldman Sachs, γεγονός που μεταφράζεται σε υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης και αυξημένη έκθεση σε υποχρεώσεις με κυμαινόμενο επιτόκιο.
Αυτός ο κίνδυνος οδηγεί στον δεύτερο, στο ότι η αναχρηματοδότηση θα είναι επώδυνη για ορισμένους δανειολήπτες εμπορικών ακινήτων.
Η Goldman Sachs εκτιμά ότι ενυπόθηκα δάνεια αξίας 1,07 τρισ. δολαρίων θα λήξουν πριν από το τέλος του 2024.
Και η ικανότητα και η προθυμία των δανειοληπτών να το πράξουν εν μέσω υψηλότερων επιτοκίων θα είναι περιορισμένη.
Όσον αφορά τον τρίτο κίνδυνο, η Goldman Sachs επισημαίνει τα αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού που θα ακολουθήσουν, και τις επιπτώσεις που θα έχει αυτό τόσο στις τράπεζες όσο και σε όσους δραστηριοποιούνται στον τομέα των εμπορικών ακινήτων.
"Το ενδεχόμενο διαταραχών στη δραστηριότητα των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ από την υποχώρηση της διαθεσιμότητας πιστώσεων των μικρών τραπεζών είναι σημαντικό, χωρίς να βοηθηθεί από το γεγονός ότι τα τμήματα που εξαρτώνται περισσότερο από την τραπεζική χρηματοδότηση -γραφεία και ακίνητα λιανικής- αντιμετωπίζουν επίσης τον ισχυρότερο κίνδυνο λειτουργικής απαξίωσης".
Οι τρεις κίνδυνοι που περιγράφονται παραπάνω, αναφέρει η Goldman Sachs, θα μπορούσαν να ασκήσουν μεγαλύτερη πίεση στα καθαρά λειτουργικά έσοδα και να αυξήσουν τις κενές κατοικίες, μαζί με αύξηση των καθυστερήσεων -ιδιαίτερα για τα ακίνητα γραφείων.
www.bankingnews.gr
Όπως έχουν ήδη αναφέρει οι αναλυτές, τα πρότυπα δανεισμού εμπορικών ακινήτων είχαν ήδη αυστηροποιηθεί κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους, καθώς η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ πέρασε σε κατάσταση καταπολέμησης του πληθωρισμού.
Τα συνεχιζόμενα προβλήματα των τραπεζών, ωστόσο, θα επιδεινώσουν αυτή την αυστηροποίηση.
Ακόμη και πριν οι τράπεζες χρεοκοπήσουν, οι ειδικοί του κλάδου γνώριζαν ότι θα ήταν μια δύσκολη περίοδος για τα εμπορικά ακίνητα, ιδίως για τα ακίνητα γραφείων με αυξανόμενα ποσοστά κενών χώρων και μειούμενες αξίες, εν μέσω της στροφής προς την εξ αποστάσεως εργασία.
Για να μην αναφέρουμε ότι ολόκληρος ο τομέας αντιμετωπίζει ένα κύμα λήξεων δανείων - που σημαίνει ότι θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν σε υψηλότερα επιτόκια.
Αυτοί οι αντίθετοι άνεμοι των εμπορικών ακινήτων -οι οποίοι είναι ιδιαίτερα ισχυροί στον τομέα των χώρων γραφείων- θα αυξήσουν τον κίνδυνο αθετήσεων, δυσχερειών και παραβάσεων, καθώς ο κλάδος βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στο χρέος.
Την περασμένη εβδομάδα, ο επικεφαλής οικονομικός σύμβουλος της Allianz, Mohamed El-Erian, δήλωσε στο Insider ότι "η στιγμή της αλήθειας θα υπάρξει" για την αγορά εμπορικών ακινήτων μόλις αυτά τα δάνεια ωριμάσουν και ο κλάδος αναγκαστεί να προσαρμοστεί στο τρέχον οικονομικό κλίμα.
"Πρόκειται για μέρος ενός ευρύτερου συνόλου δραστηριοτήτων που, ενώ είχαν νόημα όταν τα επιτόκια ήταν στο ναδίρ και η ρευστότητα άφθονη, σήμερα έχουν πολύ λιγότερο νόημα", δήλωσε στο Insider.
Ο δισεκατομμυριούχος επενδυτής Howard Marks, συνιδρυτής της Oaktree Capital Management, εξέφρασε επίσης την ανησυχία του για την υγεία του τομέα, γράφοντας σε σημείωμά του ότι "είναι πολύ πιθανό να συμβούν αξιοσημείωτες αθετήσεις υποθηκών σε κτίρια γραφείων και άλλα δάνεια CRE".
Όσον αφορά τους τραπεζικούς κολοσσούς, παρουσίασαν τις προοπτικές τους για τον τομέα, που κυμαίνονται από σχεδόν αποκαλυπτικές έως διαχειρίσιμες απώλειες.
Αλλά τι σκέφτονται οι μεγάλες τράπεζες για όλα αυτά;
Για να το καταλάβουμε καλύτερα, ας ρίξουμε μια ματιά στο τοπίο των εμπορικών ακινήτων από τη Morgan Stanley, τη UBS και την Goldman Sachs από αυτόν τον μήνα - όλες τους αναφέρονται σε διάφορες, αλλά ενίοτε παρόμοιες, πτυχές του τι αναμένεται να συμβεί.
Η Morgan Stanley γίνεται αρνητική για τα CRE
Η Lisa Shalett, επικεφαλής επενδύσεων της Morgan Stanley, έγραψε σε πρόσφατη έκθεσή της ότι "περισσότερο από το 50% των 2,9 τρισεκατομμυρίων δολαρίων σε εμπορικά ενυπόθηκα δάνεια θα πρέπει να επαναδιαπραγματευτεί μέσα στους επόμενους 24 μήνες, όταν τα νέα επιτόκια δανεισμού είναι πιθανό να αυξηθούν κατά 350 έως 450 μονάδες βάσης".
Ακόμη και πριν από τις τραπεζικές χρεοκοπίες, τα ακίνητα γραφείων αντιμετώπιζαν ήδη "κοσμικούς αντίθετους ανέμους" και αναμένεται να αντιμετωπίσουν πιο δύσκολες στιγμές στο μέλλον, έγραψε η Shalett, με τα ποσοστά κενών χώρων να βρίσκονται κοντά σε υψηλά 20ετίας.
Ως εκ τούτου, οι "αναλυτές της Morgan Stanley προβλέπουν μείωση των τιμών CRE από την κορυφή έως την κατώτατη τιμή έως και 40%, χειρότερη από ό,τι στη Μεγάλη Χρηματοπιστωτική Κρίση".
Η δυσπραγία, μετά τον αριθμό των δανείων που πρόκειται να λήξουν, και η πιθανότητα αθετήσεων και παραβάσεων, θα διαχυθεί και θα επηρεάσει περισσότερους από τις τράπεζες και τους ιδιοκτήτες - και κανένας τομέας δεν θα είναι "άτρωτος" στις επιπτώσεις αυτής της κατάστασης, έγραψε η Shalett.
Τα εμπορικά ακίνητα μπορούν να απορροφήσουν τους διαφαινόμενους κραδασμούς, λέει η UBS
Η UBS, η πολυεθνική επενδυτική τράπεζα με έδρα τη Ζυρίχη, η οποία εξαγόρασε πρόσφατα την Credit Suisse, χρησιμοποίησε έναν λιγότερο δυσοίωνο τόνο, υποστηρίζοντας ότι στα εμπορικά ακίνητα "τα πρωτοσέλιδα είναι χειρότερα από την πραγματικότητα".
Παρά το γεγονός ότι "η αύξηση των επιτοκίων, η επιβράδυνση της οικονομίας και η αύξηση των ποσοστών κενών χώρων στα κτίρια γραφείων έχουν επιβαρύνει τον τομέα τα τελευταία δύο χρόνια", δήλωσε η UBS, μια "επανάληψη της κρίσης ρευστότητας του 2008" είναι απίθανη- ακόμη και αν η πίστωση στενέψει περαιτέρω.
Η UBS αναμένει ότι περίπου 1,2 τρισεκατομμύρια δολάρια από το ανεξόφλητο χρέος των 5,4 τρισεκατομμυρίων δολαρίων σε εμπορικά ακίνητα, εκτός από τα πολυκατοικίες, θα "ωριμάσουν" και θα είναι προς αναχρηματοδότηση.
Αυτό πιθανότατα θα συμβεί εν μέσω υψηλότερων επιτοκίων, τα οποία, σύμφωνα με την UBS, "θα προσθέσουν μόνο στις υπάρχουσες προκλήσεις γύρω από την εξυπηρέτηση του χρέους - ειδικά σε τομείς όπως τα γραφεία και ορισμένα τμήματα του λιανικού εμπορίου, όπου οι ταμειακές ροές έχουν τεθεί υπό αμφισβήτηση λόγω της μετα-πανδημικής συμπεριφοράς".
Όπως και άλλοι, η UBS πρότεινε ότι ως αποτέλεσμα θα υπάρξουν αθετήσεις πληρωμών.
Ωστόσο, αυτές οι αθετήσεις δεν σημαίνουν απαραίτητα ότι ο τομέας στο σύνολό του βρίσκεται σε κίνδυνο, ιδίως καθώς οι δύσκολοι τομείς, όπως τα ακίνητα γραφείων, αντιπροσωπεύουν μόνο το 15% των εμπορικών ακινήτων.
Και οι συνθήκες, δήλωσε η τράπεζα, είναι πολύ διαφορετικές από εκείνες της Μεγάλης Χρηματοπιστωτικής Κρίσης, γι' αυτό και υποστήριξε ότι μια επανάληψη είναι απίθανη.
"Η υγεία του συνολικού τραπεζικού συστήματος και οι συνθήκες ρευστότητας στην αγορά είναι σημαντικά καλύτερες από ό,τι ήταν κατά τη διάρκεια του GFC", δήλωσε η UBS.
Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι τα πράγματα δεν μπορούν απαραιτήτως να χειροτερέψουν από εδώ και πέρα.
Εάν η οικονομία εισέλθει σε ύφεση, οι απώλειες εμπορικών ακινήτων που η UBS εξέφρασε ως διαχειρίσιμες μακροπρόθεσμα θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε "σημαντική επιδείνωση της CRE για να πιέσουν τις μετοχές των τραπεζών λόγω του κινδύνου τόσο των κερδών όσο και της κερδοφορίας".
Goldman Sachs: Ο πόνος περιμένει τους ιδιοκτήτες χώρων γραφείων
Η Goldman Sachs αναφέρει ότι ο πραγματικός κίνδυνος βρίσκεται στον τομέα των γραφείων, γράφοντας ότι έχει αποτελέσει "αντικείμενο υψηλής εστίασης των επενδυτών τους επόμενους μήνες, και δικαίως, κατά την άποψή μας".
Αλλά τα περισσότερα από τα θεμελιώδη προβλήματά του "προηγήθηκαν της περσινής υποχώρησης των πολιτικών επιτοκίων".
Παρ' όλα αυτά, η Goldman Sachs επισήμανε τρεις ιδιαίτερους κινδύνους που περιμένουν τα εμπορικά ακίνητα.
Πρώτον, οι δανειολήπτες εμπορικών ακινήτων είναι εκτεθειμένοι σε υψηλότερα επιτόκια, δήλωσε η Goldman Sachs, γεγονός που μεταφράζεται σε υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης και αυξημένη έκθεση σε υποχρεώσεις με κυμαινόμενο επιτόκιο.
Αυτός ο κίνδυνος οδηγεί στον δεύτερο, στο ότι η αναχρηματοδότηση θα είναι επώδυνη για ορισμένους δανειολήπτες εμπορικών ακινήτων.
Η Goldman Sachs εκτιμά ότι ενυπόθηκα δάνεια αξίας 1,07 τρισ. δολαρίων θα λήξουν πριν από το τέλος του 2024.
Και η ικανότητα και η προθυμία των δανειοληπτών να το πράξουν εν μέσω υψηλότερων επιτοκίων θα είναι περιορισμένη.
Όσον αφορά τον τρίτο κίνδυνο, η Goldman Sachs επισημαίνει τα αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού που θα ακολουθήσουν, και τις επιπτώσεις που θα έχει αυτό τόσο στις τράπεζες όσο και σε όσους δραστηριοποιούνται στον τομέα των εμπορικών ακινήτων.
"Το ενδεχόμενο διαταραχών στη δραστηριότητα των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ από την υποχώρηση της διαθεσιμότητας πιστώσεων των μικρών τραπεζών είναι σημαντικό, χωρίς να βοηθηθεί από το γεγονός ότι τα τμήματα που εξαρτώνται περισσότερο από την τραπεζική χρηματοδότηση -γραφεία και ακίνητα λιανικής- αντιμετωπίζουν επίσης τον ισχυρότερο κίνδυνο λειτουργικής απαξίωσης".
Οι τρεις κίνδυνοι που περιγράφονται παραπάνω, αναφέρει η Goldman Sachs, θα μπορούσαν να ασκήσουν μεγαλύτερη πίεση στα καθαρά λειτουργικά έσοδα και να αυξήσουν τις κενές κατοικίες, μαζί με αύξηση των καθυστερήσεων -ιδιαίτερα για τα ακίνητα γραφείων.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών