γράφει : Ελένη Μπότα
Εμφανή τα σημάδια της στην εγχώρια κτηματαγορά έχει κάνει η πανδημία, καθώς η έλλειψη ξένων επενδύσεων, το «πάγωμα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, το πιθανόν «αίσθημα» ανασφάλειας των εγχώριων επενδυτών, η «μεγαλύτερη» διαπραγματευτική ικανότητα σε συνδυασμό με το στόχο των μεγαλύτερων αποδόσεων, η άμεση ανάγκη για ρευστότητα του εκάστοτε ιδιοκτήτη, το πλήγμα στα επαγγελματικά ακίνητα που φαίνεται πλέον να επηρεάζονται περισσότερο σε σχέση με τις υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων, αντικατοπτρίζουν τα δεδομένα που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών.
Σύμφωνα με έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών e- Real Estates, oι μεταβιβάσεις ακινήτων το πρώτο δίμηνο του νέους έτους βάση του μητρώου μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων ήταν 193, ουσιαστικά καταγράφουν σταθερότητα όσον αφορά το πλήθος, η μείωση είναι μόλις 2,03% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2020 που ήταν 197, ενώ το 2019 ήταν 522 με τη μείωση να αγγίζει το 63,02%.
Η ραγδαία μείωση που καταγράφεται στον αριθμό των μεταβιβάσεων σε σχέση με το 2019 είναι λογική λόγω των συνθηκών και των νέων δεδομένων που έχει επιφέρει η πανδημία του κορωνοϊού στο σύνολο της οικονομίας.
Tο μεγαλύτερο μέρος των μεταβιβάσεων που καταγράφονται – που ολοκληρώθηκαν, είναι πράξεις που «λογικά» έχουν συμφωνηθεί 1-2 ή/και 3 μήνες πριν την ολοκλήρωσή τους.
Άρα, το γεγονός ότι οι μεταβιβάσεις το 2021, είναι αριθμητικά στα ίδια επίπεδα με το 2020 όσο αφορά το πρώτο δίμηνο του εκάστοτε έτους, σημαίνει ότι η ζήτηση παραμένει σταθερή στα ίδια επίπεδα και το 2021 αλλά «θεωρητικά» μειωμένη για το 2020 σε σύγκριση με το 2019 διότι το συγκεκριμένο χρονικό διάστημα η χώρα μας ή/και ακόμη και οι συμφωνίες δεν εμπίπτουν στο χρονικό διάστημα που ξεκίνησε η άνιση μάχη της παγκόσμιας κοινότητας με τον αόρατο «εχθρό» - την πανδημία του κορωνοϊού.
Μείωση κατά 26,74% του μέσου τιμήματος μεταβίβασης
Tο πρώτο δίμηνο του 2021, το μέσο τίμημα των μεταβιβάσεων – πλήρης κυριότητας αγγίζει τα 967,31 ευρώ/τμ.
Ο τζίρος που προκύπτει από το σύνολο των μεταβιβάσεων – πλήρης κυριότητας είναι 10.755.627,83€ και αντιστοιχεί σε 11.119,09 τμ.
Το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2020, το μέσο τίμημα των μεταβιβάσεων – πλήρης κυριότητας αγγίζει τα 1.320,40 ευρώ/τμ.
Ο τζίρος που προκύπτει από το σύνολο των μεταβιβάσεων – πλήρης κυριότητας είναι 14.779.706,48€ και αντιστοιχεί σε 11.193,32 τμ.
Η επεξεργασία των άνωθεν δεδομένων για το 2021 και το 2020 αποδεικνύουν ότι η ζήτηση παραμένει σταθερή όσον αφορά το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων που μεταβιβάστηκαν (πλήρης κυριότητας), μείωση καταγράφηκε στο σύνολο του τζίρου του συνόλου των μεταβιβάσεων κατά 27,22%, καθώς και στο μέσο τίμημα ανά μεταβίβαση που μειώθηκε κατά 26,74%.
Το 2019, το πρώτο δίμηνο το μέσο το μέσο τίμημα των μεταβιβάσεων – πλήρης κυριότητας αγγίζει τα 918,63 €/τμ.
Ο τζίρος που προκύπτει από το σύνολο των μεταβιβάσεων – πλήρης κυριότητας είναι 34.766.353,12€ και αντιστοιχεί σε 37.845,74 τμ.
Η επεξεργασία των άνωθεν δεδομένων για το 2021 και το 2019 αποδεικνύουν ότι η ζήτηση μειώθηκε κατά 70,61% όσον αφορά το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων που μεταβιβάστηκαν (πλήρης κυριότητας), μείωση καταγράφηκε και στο συνολικό τζίρο του συνόλου των μεταβιβάσεων κατά 69,03%, αλλά το μέσο τίμημα ανά μεταβίβαση καταγράφει αύξηση κατά 5,29%.
Βάση των άνωθεν δεδομένων, συμπεραίνουμε ότι οι αυξήσεις που καταγράφηκαν στην κτηματαγορά του Δήμου Αθηναίων, καταγράφηκαν κυρίως εντός του 2019 όπου το μέσο τίμημα μεταβίβασης από 918,63 €/τμ το πρώτο δίμηνο του έτους, άγγιξε τα 1.320,40 €/τμ το πρώτο δίμηνο του 2020 δλδ αύξηση της τάξεως του +43,73%.
Σύμφωνα με την έρευνα το ανησυχητικό δεδομένο είναι το γεγονός ότι ενώ το πρώτο δίμηνο του 2020 το μέσο τίμημα ανά μεταβίβαση (πλήρης κυριότητας) ήταν 1.320,40 ευρώ/τμ , ενώ το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2021, καταγράφεται μείωση της τάξεως του 26,74% και διαμορφώνεται στα 967,31€/τμ, όταν το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων των μεταβιβάσεων παραμένουν στα ίδια επίπεδα με απώλειες μόλις 0,66% δλδ από 11.193,32τμ το 2020 σε 11.119,09 το 2021.
Η ερμηνεία των άνωθεν δεδομένων, μας οδηγούν στο γεγονός ότι είτε οι μεταβιβάσεις που πραγματοποιήθηκαν εντός του πρώτου διμήνου του 2020 ήταν κυρίως σε ακριβές περιοχές (π.χ. Κολωνάκι, Παγκράτι) του Δήμου Αθηναίων, και παράλληλα το 2021 ήταν κυρίως σε οικονομικότερες περιοχές (Κυψέλη κλπ.), είτε τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν το 2021, οι ιδιοκτήτες τους δέχθηκαν «γενναίες» μειώσεις της ζητούμενης τιμής πώλησης που αγγίζουν το 26,74%.
Παράλληλα, θα μπορούσαμε να αναφέρουμε ότι τα άνωθεν δεδομένα λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού, δημιουργούν το κλίμα της «δεύτερης» επενδυτικής ευκαιρίας για αποδόσεις, τόσο των εγχώριων, όσο και των αλλοδαπών επενδυτών που θα θελήσουν να επενδύσουν σήμερα στην κτηματαγορά του Δήμου Αθηναίων
Το δημοφιλέστερο ακίνητο βάση των μεταβιβάσεων το 2019, το 2020 και το 2021, είναι διαμέρισμα από 51τμ έως 75τμ με έτος κατασκευής 1961-1970.
Το 2019, τα ακίνητα με τετραγωνικά μέτρα από 51τμ έως 75τμ, αποτελούσαν το 24,56% του συνόλου των μεταβιβάσεων, το 2020 το 29,84% των μεταβιβάσεων και το 2021 το 30,85%.
Το 2019, τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, αποτελούσαν το 38,09% του συνόλου των μεταβιβάσεων, το 2020 το 46,70% και το 2021 το 32,64%.
Το μέσο τίμημα ανά τετραγωνικό μέτρο του δημοφιλέστερου ακινήτου το 2019 ήταν 735,65€/τμ, το 2020 ήταν 1.168,21€/τμ και το 2021 διαμορφώθηκε στα 779,51€/τμ.
Βάση των άνωθεν δεδομένων, το μέσο τίμημα του δημοφιλέστερου ακινήτου μειώθηκε κατά 33,27% σε σχέση με το 2020, ενώ καταγράφει αύξηση κατά 5,9% σε σχέση με το 2019.
Τα ακίνητα που άλλαξαν χέρια
Σύμφωνα με την επεξεργασία των δεδομένων , είτε οι μεταβιβάσεις που του δημοφιλέστερου ακινήτου ως προς τα τετραγωνικά μέτρα (51τμ -75τμ) και το έτος κατασκευής (1961-1970) που πραγματοποιήθηκαν εντός του πρώτου διμήνου του 2020 ήταν κυρίως σε ακριβές περιοχές (π.χ. Κολωνάκι, Παγκράτι) του Δήμου Αθηναίων, και παράλληλα το 2021 ήταν κυρίως σε οικονομικότερες περιοχές (Κυψέλη κλπ.), είτε τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν το 2021, οι ιδιοκτήτες τους δέχθηκαν «γενναίες» μειώσεις της ζητούμενης τιμής πώλησης που αγγίζουν το 33,27%.
Παράλληλα, θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι ανάμεσα στη ζητούμενη τιμή πώλησης και το τελικό τίμημα που πραγματοποιείται μια μεταβίβαση υπάρχει σε πολλές περιπτώσεις ένα discount που ανάλογα με την χρονική στιγμή και τα οικονομικά δεδομένα το ύψος του διαμορφώνεται αναλόγως .
Τα άνωθεν δεδομένα, δηλώνουν εμπράκτως ότι η κτηματαγορά του κέντρου της Αθήνας, δημιουργεί – εμπεριέχει επενδυτικές ευκαιρίες.
Μείωση των μεταβιβάσεων επαγγελματικής στέγης κατά 43,33% το πρώτο δίμηνο του 2021 σε σχέση με το 2020.
Η πανδημία του κορωνοϊού, έχει διαμορφώσει διαφορετικές «ταχύτητες» ανάλογα με το είδος – την κατηγορία του ακινήτου. Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, το 81,3% των μεταβιβάσεων το πρώτο δίμηνο του 2021 αφορούσε διαμερίσματα, το 0,51% μονοκατοικίες, το 8,8% επαγγελματική στέγη, το 4,66% θέσεις στάθμευσης και το 4,66% αποθήκες/γεωργικά/κτηνοτροφικά κτίρια.
Τα αντίστοιχα ποσοστά το πρώτο δίμηνο του 2020 ήταν, 74,6%, 0,50%, 15,22%, 2,03% και 7,61%.
Ενώ το 2019 ήταν, 81,6%, 0,76%, 11,3%, 1,34%, 4,59% και 0,38% τουριστικές εγκαταστάσεις/νοσηλευτήρια/Ευαγή – κατηγορία ακινήτου με μηδενικές μεταβιβάσεις το 2020 και το 2021.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι καταγράφουμε μείωση στις μεταβιβάσεις επαγγελματικών ακινήτων κατά 6,12 ποσοστιαίες μονάδες ή αλλιώς αριθμητικά μια μείωση 43,33% σε σχέση με το 2020.
Γεγονός που αποδεικνύει ότι η πανδημία του κορωνοϊού, έχει επηρεάσει αρνητικά το επενδυτικό ενδιαφέρον για αγορά επαγγελματικής στέγης (γραφείο, κατάστημα κλπ.).
Αύξηση των μεταβιβάσεων στις θέσεις στάθμευσης κατά 125%
Το είδος του ακινήτου που καταγράφει διαχρονικά αύξηση των μεταβιβάσεων είναι οι θέσεις στάθμευσης.
Το πρώτο δίμηνο του 2019, οι μεταβιβάσεις θέσεων στάθμευσης αποτελούσαν το 1,34% του συνόλου των μεταβιβάσεων, το 2020 το 2,03% και το 2021, το 4,66% του συνόλου.
Θεωρούμε ότι λόγω του μεγάλου προβλήματος που αντιμετωπίζουν οι συμπολίτες μας σχεδόν στο σύνολο των περιοχών του Δήμου Αθηναίων, οι μεταβιβάσεις και οι τιμές πώλησης των θέσεων στάθμευσης το επόμενο χρονικό διάστημα θα αυξάνονται συνεχώς.
Παράλληλα, δεν είναι λίγοι οι κατασκευαστές νεόδμητων πολυκατοικιών που προσπαθούν να «βγάλουν» περισσότερες θέσεις στάθμευσης με στόχο τη μεμονωμένη πώληση τους.
Αύξηση των μεταβιβάσεων ακινήτων με έτος κατασκευής μετά το 2006 κατά 8,84 ποσοστιαίες μονάδες το πρώτο δίμηνο του 2021 σε σχέση με το 2020.
Το ευχάριστο γεγονός είναι ότι πλέον κάνουν δυναμική εμφάνιση σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια τα νεότερα ηλικιακά ακίνητα. Το πρώτο δίμηνο του 2021, τα ακίνητα κατασκευής μετά το 2006 αποτελούν το 10,37% του συνόλου των μεταβιβάσεων, έναντι 1,53% το 2020 και 6,01% το 2019.
Παράλληλα, αξίζει να αναφέρουμε ότι πλέον καταγράφονται μεταβιβάσεις και σε ακίνητα με έτος κατασκευής 2018-2020.
Το 86,53% των μεταβιβάσεων το πρώτο δίμηνο του 2021 είχαν τίμημα έως 100.000 ευρώ, μηδενικές οι μεταβιβάσεις με τίμημα άνω των 500.000 ευρώ.
Το 2021 οι μεταβιβάσεις ακινήτων στο Δήμο Αθηναίων με τίμημα έως 100.000 ευρώ, αποτελούν το 86,53% του συνόλου των μεταβιβάσεων σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το αντίστοιχο διάστημα του 2020 ήταν 82,24% και το 2019 84,49%.
Το πρώτο δίμηνο του νέου έτους, το 46,11% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα έως 30.000 ευρώ και το 40,42% τίμημα από 30.000 ευρώ έως 100.000 ευρώ. Ενώ μόλις το 13,47% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα άνω των 100.000ευρώ, μειωμένο σε σχέση με το 2020 κατά 4,3 ποσοστιαίες μονάδες.
Αύξηση κατά 63,18% καταγράφεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων με τίμημα από 40.000ευρώ έως 50.000ευρώ τη νέα χρονιά σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2020.
Αξίζει να αναφέρουμε οι μεταβιβάσεις ακινήτων με τίμημα από 100.000 ευρώ έως 200.000 ευρώ το 2021 μειώθηκαν κατά 60,7% το πρώτο δίμηνο του 2021 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2020 και κατά 52,56% σε σχέση με το 2019.
Παράλληλα, μηδενικές καταγράφονται οι μεταβιβάσεις με τίμημα άνω των 500.000 ευρώ το πρώτο δίμηνο του 2021.
Το 86,53% των μεταβιβάσεων με τίμημα έως 100.000 ευρώ και η αύξηση των μεταβιβάσεων κατά 60,7% με τίμημα από 40.000€ έως 50.000 ευρώ, δηλώνει ότι η δυναμική –η ζήτηση στην κτηματαγορά του Δήμου Αθηναίων επικεντρώνεται σε χαμηλά επίπεδα τόσο λόγω των δεδομένων που έχει επιφέρει η πανδημία του κορωνοϊού αλλά και της έλλειψης ξένων επενδυτών, ενώ διατηρεί την αισιοδοξία ότι η κτηματαγορά του κέντρου της Αθήνας εμπεριέχει επενδυτικές ευκαιρίες και παράλληλα, δημιουργεί μια «δεύτερη» επενδυτική ευκαιρία για όσους θα επενδύσουν την δεδομένη χρονική στιγμή κυρίως σε περιοχές του κέντρου που πραγματοποιούνται έργα ανάπλασης και υποδομών.
Ελένη Μπότα
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών