Ο Ν. 4738/2020, γνωστός και ως «Νέος Πτωχευτικός Νόμος», άλλαξε ριζικά τον τρόπο αντιμετώπισης του ιδιωτικού χρέους, με διατάξεις και προβλέψεις που διαμορφώνουν μια νέα οικονομική και κοινωνική πραγματικότητα τόσο για τις επιχειρήσεις, όσο και για τους ιδιώτες.
Στα πλαίσια αυτής της νέας πραγματικότητας πολλοί αναρωτιούνται ακόμη και σήμερα τι είναι αυτό που συμβαίνει με την προστασία ή μη της πρώτης κατοικίας.
Όπως είναι πια γνωστό, με τον νέο πτωχευτικό νόμο, προβλέφθηκε ότι θα συσταθεί ένας Ιδιωτικός Φορέας, στον οποίον οι ευάλωτοι οφειλέτες – και μόνον αυτοί- θα έχουν το δικαίωμα να μεταβιβάσουν την πρώτη κατοικία τους, στη συνέχεια να την μισθώσουν από αυτόν (με ασύμφορους όρους) και μετά το πέρας δώδεκα ετών, να την επαναγοράσουν στην τότε εμπορική της αξία.
Προστασία από την έξωση μόνο για ευάλωτους οφειλέτες
Ουσιαστικά λοιπόν, ο ευάλωτος οφειλέτης, εκείνος δηλαδή που πληροί συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια (ετήσιο εισόδημα έως 7.000€ και αξία ακίνητης περιουσίας έως 120.000€) μπορεί μόνον να προστατευθεί από την έξωση από την κύρια κατοικία του, χάνοντας όμως την κυριότητά του επί αυτής. Και αν οι διατάξεις που αφορούν τον περιβόητο Φορέα Απόκτησης και Επαναμίθωσης κρίνονται προβληματικές, και αν αμφισβητείται από τον νομικό κόσμο ο «προνοιακός» - όπως χαρακτηρίστηκε στην αιτιολογική έκθεση του νόμου – χαρακτήρας αυτών των νομοθετικών ρυθμίσεων, στην παρούσα φάση λίγο ενδιαφέρει. Και αυτό, γιατί αυτός ο Φορέας, ακόμα, δύο σχεδόν χρόνια μετά την ψήφιση του πτωχευτικού νόμου, δεν έχει καν συσταθεί! Μάλιστα, η σύσταση και λειτουργία του δεν αναμένονται άμεσα και πάντως όχι μέχρι τις αρχές του 2023.
Έτσι, και δεδομένου ότι σε παράλληλο χρόνο οι πλειστηριασμοί κατοικιών ανεβάζουν ρυθμούς, δημιουργήθηκε ένα τεράστιο κενό, νομοθετικό και πραγματικό, διότι οι ευάλωτοι οφειλέτες, αν και έχουν το νομοθετικό εργαλείο να προστατευθούν έστω από την έξωση, εντούτοις δεν μπορούν να το αξιοποιήσουν. Μάλιστα, για να αντιμετωπιστεί παροδικά το κενό αυτό, οι δικηγορικοί σύλλογοι της χώρας αποφάσισαν να απέχουν από πράξεις εκτέλεσης και πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας των ευάλωτων οφειλετών, μέχρι τη νομοθετική ρύθμιση του εν λόγω ζητήματος.
Πράγματι, με τον 4916/2022, ο οποίος ψηφίσθηκε την 28-03-2022, επιχειρήθηκε να καλυφθεί νομοθετικά το θέμα αυτό και έτσι πλέον προβλέπεται ότι κάθε φυσικό πρόσωπο για το οποίο έχει εκδοθεί, κατόπιν αίτησής του στο gov.gr, βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη, μπορεί να υποβάλει αίτηση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας και να πετύχει την αναστολή του πλειστηριασμού της πρώτης κατοικίας του, μέχρι και τη σύσταση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, και πάντως όχι για διάστημα πέραν των δεκαπέντε μηνών από την έγκριση της αίτησης. Ο οφειλέτης θα πρέπει να καταβάλει μηνιαίως είτε στον πιστωτή που επισπεύδει τον πλειστηριασμό είτε στον σύνδικο της πτώχευσης, μηνιαία δόση η οποία ισούται με το 3,5% επί της αξίας της κύριας κατοικίας, διαιρούμενης δια δώδεκα, ενώ μέρος αυτής της δόσης καλύπτεται από τη συνεισφορά του Δημοσίου. Το ποσό το οποίο θα συνεισφέρει το Δημόσιο κυμαίνεται από τα 70€ έως τα 210 € ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού.
Φαίνεται πως ο νόμος αυτός ρυθμίζει εν μέρει την κατάσταση με τους πλειστηριασμούς της κύριας κατοικίας των ευάλωτων οφειλετών, αλλά πρέπει να σημειωθούν οι κάτωθι προβληματικές παράμετροι:
• Η αναστολή του πλειστηριασμού θα έχει χρονική διάρκεια δεκαπέντε (15) μηνών από την έγκριση της αίτησης, οπότε και θα παύει πλέον να ισχύει, ακόμα και αν δεν έχει συσταθεί μέχρι τότε ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης
• Για όσες κατασχέσεις έχουν επιβληθεί πριν την 28-03-2022 ή για όσες πτωχεύσεις έχουν λάβει χώρα μέχρι τότε, η προθεσμία κατάθεσης της αίτησης είναι 60 ημερολογιακές ημέρες από την 28-03-2022. Την ίδια στιγμή, η εφαρμογή μέσω της οποίας εκδίδεται η βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη δεν βρίσκεται σε πλήρη και ομαλή λειτουργία, ενώ η ίδια η ηλεκτρονική πλατφόρμα μέσα από την οποία θα γίνεται η σχετική αίτηση, δεν έχει ακόμα καν τεθεί σε λειτουργία!!
• Ο οφειλέτης, με την αίτησή του αυτή, δεσμεύεται οριστικά ότι θα προβεί σε μεταβίβαση της κύριας κατοικίας του στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, μέσα σε ένα μήνα από την έναρξη λειτουργίας αυτού.
Πρέπει λοιπόν να είναι ξεκάθαρο ότι με την εν λόγω διαδικασία που προβλέπεται με τον Ν. 4916/2022, ο οφειλέτης δε στρέφεται στην ουσία κατά της αναγκαστικής εκτέλεσης που επισπεύδεται σε βάρος της κύριας κατοικίας του, αλλά αποδεχόμενος ότι θα μεταβιβάσει αυτήν στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, «παγώνει» τον πλειστηριασμό με στόχο να αποτρέψει την έξωση από την κατοικία του μέχρι τη σύσταση του Φορέα.
Καμία προστασία για τους υπόλοιπους οφειλέτες
Είναι δε απολύτως σαφές ότι οι υπόλοιποι ιδιώτες οφειλέτες, που δεν ανήκουν στους ευάλωτους, δηλαδή η συντριπτική πλειοψηφία των οφειλετών, δεν μπορούν με κανέναν τρόπο να διασφαλίσουν το δικαίωμα της κυριότητας επί της κύριας κατοικίας τους, ούτε να προστατευθούν από την έξωσή τους από αυτήν.
Σεραφείμ Ν. Σωτηριάδης , Δικηγόρος Αθηνών, Διαχειριστής & Εταίρος της Δικηγορικής Εταιρείας «ΣΕΡΑΦΕΙΜ ΣΩΤΗΡΙΑΔΗΣ& ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ»
Διοχάντη Ζ. Χατζηνικολή, Δικηγόρος Αθηνών, Εταίρος της Δικηγορικής Εταιρείας «ΣΕΡΑΦΕΙΜ ΣΩΤΗΡΙΑΔΗΣ& ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ»
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών