Κόσμο σε εφορίες και συμβολαιογραφικά γραφεία και λεφτά στα κρατικά ταμεία αναμένεται να επιφέρει η επερχόμενη αύξηση, κατά μέσο όρο 20%, των τιμών των ακινήτων
Κόσμο σε εφορίες και συμβολαιογραφικά γραφεία και λεφτά στα κρατικά ταμεία αναμένεται να επιφέρει η επερχόμενη αύξηση, κατά μέσο όρο 20%, των τιμών των ακινήτων στα επίπεδα των αγοραίων, σε συνδυασμό με την ένταξη 3.500 περιοχών στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας τους.
Χιλιάδες θα είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα σπεύσουν να μεταβιβάσουν τα ακίνητά τους, κυρίως στα παιδιά τους, για να γλιτώσουν τους υψηλότερους φόρους μεταβίβασης και να αποφύγουν έναν πολύ μεγαλύτερο λογαριασμό στον ΕΝΦΙΑ του 2020.
Μέσω των γονικών παροχών και των δωρεών, το Δημόσιο θα μαζέψει εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ στο πρώτο εξάμηνο της νέας χρονιάς, κλειδώνοντας από πολύ νωρίς την πρόβλεψη του προϋπολογισμού για εισπράξεις ύψους 3 δισ. ευρώ.
Εκτιμάται ότι η κίνηση θα είναι αυξημένη και για την αγορά νέων κατοικιών, κυρίως από ζευγάρια που θέλουν να εκμεταλλευτούν το πλεονέκτημα του αφορολόγητου της πρώτης κατοικίας (200.000 ευρώ για άγαμο και 250.000 ευρώ για ζευγάρι).
Οσοι πάντως φορολογούμενοι αναβάλουν την απόφαση μεταβίβασης ενός ακινήτου με δωρεά ή γονική παροχή για το δεύτερο εξάμηνο του 2020, θα βρεθούν αντιμέτωποι με ένα εντελώς διαφορετικό φορολογικό σκηνικό: όχι μόνο θα τους κοστίσει ακριβότερα η αγορά του διαμερίσματος, του οικοπέδου και της επαγγελματικής στέγης, που οι εμπορικές τιμές τους θα ακολουθήσουν τις αυξήσεις των αντικειμενικών, αλλά περισσότερα λεφτά πρέπει να καταβάλουν και για τα συνοδευτικά έγγραφα των μεταβιβάσεων ακινήτων, τα οποία θα υπολογιστούν επί των νέων αξιών.
Επίσης, πολύ ακριβότερα θα είναι τα συμβολαιογραφικά έξοδα και του υποθηκοφύλακα, ενώ ανατιμήσεις θα έρθουν και στους λογαριασμούς του ηλεκτρικού ρεύματος μέσω του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας.
Αναλυτικότερα, όμως, το κύμα των επιβαρύνσεων από την αύξηση των αντικειμενικών με τις αγοραίες τιμές έχει ως εξής:
1. ΤΕΚΜΗΡΙΑ: Η αύξηση της αντικειμενικής συνεπάγεται αυτόματα μεγαλύτερο τεκμαρτό εισόδημα από το πρώτο κιόλας τετραγωνικό μέτρο, καθώς όσο αυξάνει η αντικειμενική τόσο αυξάνει και το τεκμήριο της ιδιοκατοίκησης. Να σημειωθεί ότι στην παγίδα των τεκμηρίων πέφτουν κάθε χρόνο χιλιάδες φορολογούμενοι, οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν πολύ μεγαλύτερο φόρο από αυτόν που αντιστοιχεί στο εισόδημα που δηλώνουν. Ενα από τα πιο βασικά τεκμήρια είναι αυτό της ιδιοκατοίκησης, που προκύπτει από το εμβαδόν και την αξία του ακινήτου στο οποίο διαμένει ο φορολογούμενος. Και τούτο ακόμη κι αν πρόκειται για ιδιόκτητη, μισθωμένη, παραχωρηθείσα, κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία.
2. ΛΟΓΑΡΙΑΣΜΟΙ ΡΕΥΜΑΤΟΣ: Αυξήσεις σε όλα τα τιμολόγια του ηλεκτρικού ρεύματος πρόκειται να επιφέρει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που υπολογίζεται βάσει αντικειμενικών τιμών (τιμή ζώνης).
3. ΕΝΦΙΑ: Χιλιάδες εκτιμάται ότι θα είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα πληρώσουν μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ το 2020, παρά την εξαγγελθείσα μεσοσταθμική μείωση του φόρου κατά 8% τον επόμενο χρόνο – μείωση η οποία θα καπελωθεί από τη μεγάλη αύξηση στις αντικειμενικές τιμές. Μόνο λίγες δεν είναι οι περιοχές σε ολόκληρη τη χώρα, τουριστικές και μη, όπου η ψαλίδα μεταξύ των τιμών που εφαρμόζει η Εφορία και των εμπορικών παραμένει μεγάλη, ακόμα και μετά την πρώτη αναπροσαρμογή των αξιών τον Ιούνιο του 2018. Το δεύτερο κύμα αναπροσαρμογής των τιμών θα οδηγήσει σε μετάβαση πολλών ακινήτων από τα χαμηλά σε πιο υψηλά κλιμάκια του ΕΝΦΙΑ, όπου εφαρμόζονται πολύ μεγαλύτεροι συντελεστές φόρου. Ετσι η… κεραμίδα για τους ιδιοκτήτες θα είναι μεγαλύτερη.
4. ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΟΣ ΕΝΦΙΑ: Μεγαλύτερα θα είναι τα βάρη του 2020 για τους ιδιοκτήτες που πληρώνουν συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ αλλά και γι’ αυτούς που πατάνε πάνω στην κόκκινη γραμμή του σημερινού αφορολογήτου των 250.000 ευρώ και αναμένεται με τις νέες αξίες να την προσπεράσουν. Πέρυσι υπήρξε σενάριο αύξησης του ορίου κατά 50.000 ευρώ, που δεν επαληθεύτηκε.
5. ΠΡΩΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ. Η αύξηση της αξίας θα οδηγήσει χιλιάδες υποψήφιους ιδιοκτήτες σε φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας, καθώς η απαλλαγή ισχύει βάσει αξίας (200.000 ευρώ για άγαμο ή 250.000 για έγγαμο) και όχι επιφάνειας. Συνεπώς, θα πρέπει να αυξηθούν τα αφορολόγητα όρια προκειμένου να διατηρηθεί η απαλλαγή, ειδικά για τις οικογένειες.
6. ΕΞΟΔΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ: Υπέρογκα γίνονται τα έξοδα μεταβίβασης – συμβολαιογράφος, δικηγορικά, Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο, τέλος υπέρ Ταμείου Νομικών, τέλος μεταγραφής υπέρ Ταμείου Νομικών, δημοτικός φόρος, που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων και υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης, κ.ά.
7. ΓΟΝΙΚΕΣ ΠΑΡΟΧΕΣ, ΔΩΡΕΕΣ, ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ: Οι επιβαρύνσεις θεωρούνται δεδομένες, αν δεν υπάρξει αναπροσαρμογή των σημερινών αφορολόγητων ορίων των 150.000 ευρώ.
8. ΑΓΟΡΑ - ΕΝΙΚΟΙΚΑΣΗ: Αυξητικές πιέσεις στις εμπορικές τιμές των ακινήτων αναμένεται να ασκήσουν οι νέες αξίες, ενώ θα επηρεαστούν επίσης τα ενοίκια των κατοικιών και της επαγγελματικής στέγης. Ολα αυτά, βέβαια, θα εξαρτηθούν από το επίπεδο της προσφοράς και της ζήτησης που θα υπάρξει στην αγορά για αγοραπωλησίες και ενοικίαση ακινήτων.
Με λίγα λόγια, εάν από το νέο έτος δεν υπάρξουν αλλαγές στα όρια αξίας, μέχρι τα οποία ισχύουν απαλλαγές από τους φόρους μεταβίβασης, δωρεάς, γονικής παροχής και κληρονομιάς, αλλά και στα αφορολόγητα όρια για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, τα βάρη για τους υπόχρεους θα είναι πολύ μεγάλα. Αναμόρφωση θα πρέπει να υπάρξει και στην κλίμακα του ΕΝΦΙΑ και συγκεκριμένα στα χαμηλά κλιμάκια, με βάση τα οποία φορολογείται η συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών, οι οποίοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές με χαμηλές αντικειμενικές αξίες.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ: Μεταβίβαση διαμερίσματος 100 τετραγωνικών
Φορολογούμενος χωρίς παιδιά προχωρά στους πρώτους μήνες του 2020 στην αγορά ενός διαμερίσματος 100 τετραγωνικών μέτρων στην περιοχή της Γλυφάδας, αξίας 240.000 ευρώ, που δεν είναι πρώτη κατοικία και έτσι δεν ισχύει αφορολόγητο όριο.
Τα έξοδά του θα είναι:
ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ: 7.200 ευρώ
ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΑ: 2.083,20 ευρώ.
ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ: 1.785,60 ευρώ
ΣΥΝΟΛΟ: 11.068,8 ευρώ
Αν το ίδιο ακίνητο στη Γλυφάδα το αγοράσει μετά τον Ιούνιο του 2020, οπότε θα έχουν αυξηθεί οι αντικειμενικές τιμές, τότε λόγω της αύξησης της τιμής ζώνης από τα 2.400 ευρώ στα 2.640 ευρώ (αύξηση 10%) η αξία του διαμερίσματος ανεβαίνει στα 264.000 ευρώ και τα έξοδά του διαμορφώνονται ως εξής:
ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ: 7.920 ευρώ
ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΑ: 2.291,52 ευρώ
ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ: 1.964,16 ευρώ
ΣΥΝΟΛΟ: 12.157,68 ευρώ
Θα πληρώσει, δηλαδή, 1.088,88 ευρώ παραπάνω σε φόρο μεταβίβασης, συμβολαιογράφο και υποθηκοφυλακείο, ενώ η εμπορική αξία του ακινήτου θα είναι μεγαλύτερη κατά 24.000 ευρώ.
Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
Χιλιάδες θα είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα σπεύσουν να μεταβιβάσουν τα ακίνητά τους, κυρίως στα παιδιά τους, για να γλιτώσουν τους υψηλότερους φόρους μεταβίβασης και να αποφύγουν έναν πολύ μεγαλύτερο λογαριασμό στον ΕΝΦΙΑ του 2020.
Μέσω των γονικών παροχών και των δωρεών, το Δημόσιο θα μαζέψει εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ στο πρώτο εξάμηνο της νέας χρονιάς, κλειδώνοντας από πολύ νωρίς την πρόβλεψη του προϋπολογισμού για εισπράξεις ύψους 3 δισ. ευρώ.
Εκτιμάται ότι η κίνηση θα είναι αυξημένη και για την αγορά νέων κατοικιών, κυρίως από ζευγάρια που θέλουν να εκμεταλλευτούν το πλεονέκτημα του αφορολόγητου της πρώτης κατοικίας (200.000 ευρώ για άγαμο και 250.000 ευρώ για ζευγάρι).
Οσοι πάντως φορολογούμενοι αναβάλουν την απόφαση μεταβίβασης ενός ακινήτου με δωρεά ή γονική παροχή για το δεύτερο εξάμηνο του 2020, θα βρεθούν αντιμέτωποι με ένα εντελώς διαφορετικό φορολογικό σκηνικό: όχι μόνο θα τους κοστίσει ακριβότερα η αγορά του διαμερίσματος, του οικοπέδου και της επαγγελματικής στέγης, που οι εμπορικές τιμές τους θα ακολουθήσουν τις αυξήσεις των αντικειμενικών, αλλά περισσότερα λεφτά πρέπει να καταβάλουν και για τα συνοδευτικά έγγραφα των μεταβιβάσεων ακινήτων, τα οποία θα υπολογιστούν επί των νέων αξιών.
Επίσης, πολύ ακριβότερα θα είναι τα συμβολαιογραφικά έξοδα και του υποθηκοφύλακα, ενώ ανατιμήσεις θα έρθουν και στους λογαριασμούς του ηλεκτρικού ρεύματος μέσω του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας.
Αναλυτικότερα, όμως, το κύμα των επιβαρύνσεων από την αύξηση των αντικειμενικών με τις αγοραίες τιμές έχει ως εξής:
1. ΤΕΚΜΗΡΙΑ: Η αύξηση της αντικειμενικής συνεπάγεται αυτόματα μεγαλύτερο τεκμαρτό εισόδημα από το πρώτο κιόλας τετραγωνικό μέτρο, καθώς όσο αυξάνει η αντικειμενική τόσο αυξάνει και το τεκμήριο της ιδιοκατοίκησης. Να σημειωθεί ότι στην παγίδα των τεκμηρίων πέφτουν κάθε χρόνο χιλιάδες φορολογούμενοι, οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν πολύ μεγαλύτερο φόρο από αυτόν που αντιστοιχεί στο εισόδημα που δηλώνουν. Ενα από τα πιο βασικά τεκμήρια είναι αυτό της ιδιοκατοίκησης, που προκύπτει από το εμβαδόν και την αξία του ακινήτου στο οποίο διαμένει ο φορολογούμενος. Και τούτο ακόμη κι αν πρόκειται για ιδιόκτητη, μισθωμένη, παραχωρηθείσα, κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία.
2. ΛΟΓΑΡΙΑΣΜΟΙ ΡΕΥΜΑΤΟΣ: Αυξήσεις σε όλα τα τιμολόγια του ηλεκτρικού ρεύματος πρόκειται να επιφέρει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που υπολογίζεται βάσει αντικειμενικών τιμών (τιμή ζώνης).
3. ΕΝΦΙΑ: Χιλιάδες εκτιμάται ότι θα είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα πληρώσουν μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ το 2020, παρά την εξαγγελθείσα μεσοσταθμική μείωση του φόρου κατά 8% τον επόμενο χρόνο – μείωση η οποία θα καπελωθεί από τη μεγάλη αύξηση στις αντικειμενικές τιμές. Μόνο λίγες δεν είναι οι περιοχές σε ολόκληρη τη χώρα, τουριστικές και μη, όπου η ψαλίδα μεταξύ των τιμών που εφαρμόζει η Εφορία και των εμπορικών παραμένει μεγάλη, ακόμα και μετά την πρώτη αναπροσαρμογή των αξιών τον Ιούνιο του 2018. Το δεύτερο κύμα αναπροσαρμογής των τιμών θα οδηγήσει σε μετάβαση πολλών ακινήτων από τα χαμηλά σε πιο υψηλά κλιμάκια του ΕΝΦΙΑ, όπου εφαρμόζονται πολύ μεγαλύτεροι συντελεστές φόρου. Ετσι η… κεραμίδα για τους ιδιοκτήτες θα είναι μεγαλύτερη.
4. ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΟΣ ΕΝΦΙΑ: Μεγαλύτερα θα είναι τα βάρη του 2020 για τους ιδιοκτήτες που πληρώνουν συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ αλλά και γι’ αυτούς που πατάνε πάνω στην κόκκινη γραμμή του σημερινού αφορολογήτου των 250.000 ευρώ και αναμένεται με τις νέες αξίες να την προσπεράσουν. Πέρυσι υπήρξε σενάριο αύξησης του ορίου κατά 50.000 ευρώ, που δεν επαληθεύτηκε.
5. ΠΡΩΤΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ. Η αύξηση της αξίας θα οδηγήσει χιλιάδες υποψήφιους ιδιοκτήτες σε φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας, καθώς η απαλλαγή ισχύει βάσει αξίας (200.000 ευρώ για άγαμο ή 250.000 για έγγαμο) και όχι επιφάνειας. Συνεπώς, θα πρέπει να αυξηθούν τα αφορολόγητα όρια προκειμένου να διατηρηθεί η απαλλαγή, ειδικά για τις οικογένειες.
6. ΕΞΟΔΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ: Υπέρογκα γίνονται τα έξοδα μεταβίβασης – συμβολαιογράφος, δικηγορικά, Υποθηκοφυλακείο, Κτηματολόγιο, τέλος υπέρ Ταμείου Νομικών, τέλος μεταγραφής υπέρ Ταμείου Νομικών, δημοτικός φόρος, που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων και υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης, κ.ά.
7. ΓΟΝΙΚΕΣ ΠΑΡΟΧΕΣ, ΔΩΡΕΕΣ, ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΕΣ: Οι επιβαρύνσεις θεωρούνται δεδομένες, αν δεν υπάρξει αναπροσαρμογή των σημερινών αφορολόγητων ορίων των 150.000 ευρώ.
8. ΑΓΟΡΑ - ΕΝΙΚΟΙΚΑΣΗ: Αυξητικές πιέσεις στις εμπορικές τιμές των ακινήτων αναμένεται να ασκήσουν οι νέες αξίες, ενώ θα επηρεαστούν επίσης τα ενοίκια των κατοικιών και της επαγγελματικής στέγης. Ολα αυτά, βέβαια, θα εξαρτηθούν από το επίπεδο της προσφοράς και της ζήτησης που θα υπάρξει στην αγορά για αγοραπωλησίες και ενοικίαση ακινήτων.
Με λίγα λόγια, εάν από το νέο έτος δεν υπάρξουν αλλαγές στα όρια αξίας, μέχρι τα οποία ισχύουν απαλλαγές από τους φόρους μεταβίβασης, δωρεάς, γονικής παροχής και κληρονομιάς, αλλά και στα αφορολόγητα όρια για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, τα βάρη για τους υπόχρεους θα είναι πολύ μεγάλα. Αναμόρφωση θα πρέπει να υπάρξει και στην κλίμακα του ΕΝΦΙΑ και συγκεκριμένα στα χαμηλά κλιμάκια, με βάση τα οποία φορολογείται η συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών, οι οποίοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές με χαμηλές αντικειμενικές αξίες.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ: Μεταβίβαση διαμερίσματος 100 τετραγωνικών
Φορολογούμενος χωρίς παιδιά προχωρά στους πρώτους μήνες του 2020 στην αγορά ενός διαμερίσματος 100 τετραγωνικών μέτρων στην περιοχή της Γλυφάδας, αξίας 240.000 ευρώ, που δεν είναι πρώτη κατοικία και έτσι δεν ισχύει αφορολόγητο όριο.
Τα έξοδά του θα είναι:
ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ: 7.200 ευρώ
ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΑ: 2.083,20 ευρώ.
ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ: 1.785,60 ευρώ
ΣΥΝΟΛΟ: 11.068,8 ευρώ
Αν το ίδιο ακίνητο στη Γλυφάδα το αγοράσει μετά τον Ιούνιο του 2020, οπότε θα έχουν αυξηθεί οι αντικειμενικές τιμές, τότε λόγω της αύξησης της τιμής ζώνης από τα 2.400 ευρώ στα 2.640 ευρώ (αύξηση 10%) η αξία του διαμερίσματος ανεβαίνει στα 264.000 ευρώ και τα έξοδά του διαμορφώνονται ως εξής:
ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ: 7.920 ευρώ
ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΑ: 2.291,52 ευρώ
ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ: 1.964,16 ευρώ
ΣΥΝΟΛΟ: 12.157,68 ευρώ
Θα πληρώσει, δηλαδή, 1.088,88 ευρώ παραπάνω σε φόρο μεταβίβασης, συμβολαιογράφο και υποθηκοφυλακείο, ενώ η εμπορική αξία του ακινήτου θα είναι μεγαλύτερη κατά 24.000 ευρώ.
Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών