Σχόλιο του Mises Institute για τη φούσκα στην αγορά κατοικιών των ΗΠΑ, αλλά και παγκοσμίως
Αν και έχουν διανύσει μόλις 23 χρόνια μέσα στον 21ο αιώνα, οι παγκόσμιες αγορές έχουν καταφέρει ήδη να δημιουργήσουν δύο περιόδους «φούσκας» στην αγορά κατοικιών των Ηνωμένων Πολιτειών, αλλά και άλλων μεγάλων οικονομιών, σχολιάζει σε άρθρο (Alex Pollock) του το Mises Institute.
Όπως σημειώνεται, μεταξύ των χωρών που εμπλέκονται στη δεύτερη φούσκα, τόσο οι ΗΠΑ όσο και ο Καναδάς «συμμετείχαν πλήρως στον πιο πρόσφατο αχαλίνωτο πληθωρισμό των τιμών κατοικιών». Οι τιμές αυτή τη φορά έφτασαν σε επίπεδα πολύ πάνω από αυτά της πιο πρόσφατης φούσκας. Στις ΗΠΑ, ο Εθνικός Δείκτης Τιμών Κατοικιών S&P/Case-Shiller μέχρι τα μέσα του 2022 είχε αυξηθεί στο 67% σε σχέση με την κορύφωση της φούσκας του 2006 (130% σε σχέση σε σύγκριση με το κατώτατο σημείο του 2012). Στον Καναδά, ο Δείκτης Τιμών Κατοικίας της Teranet-National Bank είχε εκτοξευθεί στο 143% στο υψηλότερο σημείο του 2008 (168% σε σχέση με το κατώτατο σημείο του 2009). Αυτό που πέτυχαν τόσο η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ όσο και η Τράπεζα του Καναδά με τις πολιτικές τους υπέρ χαμηλών επιτοκίων, ήταν οι τιμές κατοικιών να είναι απρόσιτες μόλις τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων επέστρεφαν σε πιο φυσιολογικά επίπεδα.
Επί σειρά ετών, θα μπορούσε κανείς να ρωτήσει: Πότε θα συνέβαινε αυτό; Τώρα ξέρουμε: το 2022.
Αυτή τη στιγμή, στα τέλη του 2022, με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων υψηλότερα, οι φούσκες των κατοικιών «ξεφουσκώνουν» και οι τιμές υποχωρούν τόσο στις ΗΠΑ όσο και στον Καναδά. «Εδώ μπαίνουμε ξανά σε μια ακόμη τοξική κατάσταση των τιμών κατοικιών, μετά από μια ακόμη έκρηξη».
«Πώς γίνεται τόσο σύντομα να βρεθούμε παγιδευμένοι στα προβλήματα μιας άλλης φούσκας των ακινήτων; Έχουν περάσει μόλις δέκα χρόνια από το 2012, το έτος που οι τιμές κατοικιών σταμάτησαν να πέφτουν στις ΗΠΑ και αποτέλεσαν το κατώτατο σημείο της οδυνηρής κατάρρευσης που ακολούθησε την προηγούμενη φούσκα του 1999-2006. Μέχρι το σημείο που οι τιμές κατοικιών άρχισαν να πέφτουν σε όλες τις ΗΠΑ, οι φωνές των ειδικών ανέφεραν ότι θα μπορούσαν να πέσουν σε περιφερειακή βάση, όπως συνέβη πολλές φορές, αλλά ότι δεν ήταν δυνατό να μειωθούν σε εθνική βάση σε μια οικονομία τόσο μεγάλη και διαφοροποιημένη. Αυτή η θεωρία δεν θα μπορούσε να ήταν πιο λανθασμένη και οι μέσες τιμές κατοικιών σε εθνικό επίπεδο μειώθηκαν κατά 27%. Το 2022, η θεωρία αποδεικνύεται και πάλι λανθασμένη, αλλά το πόσο μεγάλη θα είναι η πτώση αυτή τη φορά δεν είναι γνωστό.
Μπορούμε να πάρουμε ένα καλό μάθημα, ότι όταν μεγάλος αριθμός ανθρώπων πιστεύει ότι οι τιμές των κατοικιών δεν μπορούν να υποχωρήσουν, ειδικά όταν ενθαρρυνθούν από τη συμπεριφορά της κεντρικής τράπεζας, καθιστούν πιο πιθανό, και τελικά βέβαιο, ότι οι τιμές θα πέσουν τελικά. Όταν το κάνουν, αυτό που είχε ενσωματωθεί στα χρηματοοικονομικά μοντέλα όλων ως "HPA" ή "House Price Appreciation", γίνεται αντί αυτού "HPD" - "House Price Depreciation".
Δέκα χρόνια, όπως φαίνεται, είναι αρκετά για να αμβλύνουν τις αναμνήσεις ότι οι τιμές μπορούν να κινηθούν δραματικά και προς τις δύο κατευθύνσεις, ακόμη και σε εθνική βάση. Μια αγορά-φούσκα όταν επεκτείνεται για χρόνια, κάνει πολλούς ανθρώπους ευτυχισμένους, καθώς κερδίζουν χρήματα και φαίνεται να γίνονται πλουσιότεροι, και όσο υψηλότερη είναι η μόχλευση τους, τόσο πιο γρήγορα φαίνεται να γίνονται πλουσιότεροι». Όπως έγραψε ο μεγάλος οικονομικός παρατηρητής Walter Bagehot πριν από 150 χρόνια, «οι καιροί με πολύ υψηλό κόστος» σημαίνουν «σχεδόν τα πάντα θα γίνουν πιστευτά για λίγο».
Τότε έρχεται η ανατροπή και επικρατούν διαφορετικές πεποιθήσεις. Σε μόλις τέσσερις μήνες, από τον Ιούνιο έως τον Οκτώβριο του 2022, οι διάμεσες τιμές κατοικιών στις ΗΠΑ μειώθηκαν αξιοσημείωτα κατά 8,4%, υποχωρώντας από το ανώτατο επίπεδό τους και στις 60 μεγαλύτερες μητροπολιτικές περιοχές της χώρας. Τον Οκτώβριο, οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών μειώθηκαν για ένατο συνεχόμενο μήνα και κατά 28% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Οι αιτήσεις υποθήκης για αγορά κατοικίας μειώθηκαν κατά 42% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Οι τράπεζες ενυπόθηκων δανείων ανέφεραν ότι κατά μέσο όρο έχασαν χρήματα εξαιτίας των στεγαστικών δανείων και πολλές απολύουν προσωπικό. Η τιμή μετοχής της μεγαλύτερης τράπεζας στεγαστικών δανείων του 2021, της Rocket Companies, μειώθηκε κατά 70% από το υψηλό του 2021. Ο Διευθύνων Σύμβουλος της Εθνικής Ένωσης Κατασκευαστών Κατοικιών δήλωσε: «Οδεύουμε σε ύφεση κατοικιών».
Στον Καναδά, οι μέσες τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 7,7% από τον Μάιο έως τον Οκτώβριο, τη μεγαλύτερη πτώση σε επίπεδο πέντε μηνών στην ιστορία του δείκτη Teranet, που χρονολογείται από το 1997. Στο Τορόντο, την οικονομική πρωτεύουσα της χώρας και πρώην αστέρι του ραγδαίου πληθωρισμού των τιμών κατοικιών , η πτώση από τον Μάιο έως τον Οκτώβριο ήταν ιλιγγιώδης, ήτοι 11,9%.
Παρά τους γρήγορους αυτούς ρυθμούς μείωσης, οι τιμές κατοικιών και στις δύο χώρες εξακολουθούν να είναι σε πολύ υψηλά επίπεδα. Πόσο πιο πέρα μπορούν να πέσουν από εδώ; Για τις ΗΠΑ, η Federal Reserve δήλωσε στην τελευταία της Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας: «Με αποτιμήσεις σε υψηλά επίπεδα, οι τιμές κατοικιών θα μπορούσαν να είναι ιδιαίτερα ευαίσθητες σε κραδασμούς». Όσον αφορά τις λεπτομέρειες, το AEI Housing Center προβλέπει 10%-15% κατά μέσο όρο εθνική πτώση των τιμών των κατοικιών το 2023. Αυτό θα εξαφάνιζε μεγάλο πλούτο κατοικιών που η φούσκα έκανε τους ανθρώπους να πιστεύουν ότι είχαν, μείωση ίση με 4 ή 5 τρισεκ. δολαρίων.
«Φυσικά, κανείς, συμπεριλαμβανομένης της Federal Reserve και της Τράπεζας του Καναδά, δεν γνωρίζει πού θα πάνε οι τιμές των κατοικιών, αλλά όλοι μπορούμε να μαντέψουμε.
Σε κάθε περίπτωση, η δεύτερη μεγάλη φούσκα κατοικιών αυτού του αιώνα τελείωσε και μια νέα φάση έχει ξεκινήσει», καταλήγει το Mises Institute.
www.bankingnews.gr
Όπως σημειώνεται, μεταξύ των χωρών που εμπλέκονται στη δεύτερη φούσκα, τόσο οι ΗΠΑ όσο και ο Καναδάς «συμμετείχαν πλήρως στον πιο πρόσφατο αχαλίνωτο πληθωρισμό των τιμών κατοικιών». Οι τιμές αυτή τη φορά έφτασαν σε επίπεδα πολύ πάνω από αυτά της πιο πρόσφατης φούσκας. Στις ΗΠΑ, ο Εθνικός Δείκτης Τιμών Κατοικιών S&P/Case-Shiller μέχρι τα μέσα του 2022 είχε αυξηθεί στο 67% σε σχέση με την κορύφωση της φούσκας του 2006 (130% σε σχέση σε σύγκριση με το κατώτατο σημείο του 2012). Στον Καναδά, ο Δείκτης Τιμών Κατοικίας της Teranet-National Bank είχε εκτοξευθεί στο 143% στο υψηλότερο σημείο του 2008 (168% σε σχέση με το κατώτατο σημείο του 2009). Αυτό που πέτυχαν τόσο η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ όσο και η Τράπεζα του Καναδά με τις πολιτικές τους υπέρ χαμηλών επιτοκίων, ήταν οι τιμές κατοικιών να είναι απρόσιτες μόλις τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων επέστρεφαν σε πιο φυσιολογικά επίπεδα.
Επί σειρά ετών, θα μπορούσε κανείς να ρωτήσει: Πότε θα συνέβαινε αυτό; Τώρα ξέρουμε: το 2022.
Αυτή τη στιγμή, στα τέλη του 2022, με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων υψηλότερα, οι φούσκες των κατοικιών «ξεφουσκώνουν» και οι τιμές υποχωρούν τόσο στις ΗΠΑ όσο και στον Καναδά. «Εδώ μπαίνουμε ξανά σε μια ακόμη τοξική κατάσταση των τιμών κατοικιών, μετά από μια ακόμη έκρηξη».
«Πώς γίνεται τόσο σύντομα να βρεθούμε παγιδευμένοι στα προβλήματα μιας άλλης φούσκας των ακινήτων; Έχουν περάσει μόλις δέκα χρόνια από το 2012, το έτος που οι τιμές κατοικιών σταμάτησαν να πέφτουν στις ΗΠΑ και αποτέλεσαν το κατώτατο σημείο της οδυνηρής κατάρρευσης που ακολούθησε την προηγούμενη φούσκα του 1999-2006. Μέχρι το σημείο που οι τιμές κατοικιών άρχισαν να πέφτουν σε όλες τις ΗΠΑ, οι φωνές των ειδικών ανέφεραν ότι θα μπορούσαν να πέσουν σε περιφερειακή βάση, όπως συνέβη πολλές φορές, αλλά ότι δεν ήταν δυνατό να μειωθούν σε εθνική βάση σε μια οικονομία τόσο μεγάλη και διαφοροποιημένη. Αυτή η θεωρία δεν θα μπορούσε να ήταν πιο λανθασμένη και οι μέσες τιμές κατοικιών σε εθνικό επίπεδο μειώθηκαν κατά 27%. Το 2022, η θεωρία αποδεικνύεται και πάλι λανθασμένη, αλλά το πόσο μεγάλη θα είναι η πτώση αυτή τη φορά δεν είναι γνωστό.
Μπορούμε να πάρουμε ένα καλό μάθημα, ότι όταν μεγάλος αριθμός ανθρώπων πιστεύει ότι οι τιμές των κατοικιών δεν μπορούν να υποχωρήσουν, ειδικά όταν ενθαρρυνθούν από τη συμπεριφορά της κεντρικής τράπεζας, καθιστούν πιο πιθανό, και τελικά βέβαιο, ότι οι τιμές θα πέσουν τελικά. Όταν το κάνουν, αυτό που είχε ενσωματωθεί στα χρηματοοικονομικά μοντέλα όλων ως "HPA" ή "House Price Appreciation", γίνεται αντί αυτού "HPD" - "House Price Depreciation".
Δέκα χρόνια, όπως φαίνεται, είναι αρκετά για να αμβλύνουν τις αναμνήσεις ότι οι τιμές μπορούν να κινηθούν δραματικά και προς τις δύο κατευθύνσεις, ακόμη και σε εθνική βάση. Μια αγορά-φούσκα όταν επεκτείνεται για χρόνια, κάνει πολλούς ανθρώπους ευτυχισμένους, καθώς κερδίζουν χρήματα και φαίνεται να γίνονται πλουσιότεροι, και όσο υψηλότερη είναι η μόχλευση τους, τόσο πιο γρήγορα φαίνεται να γίνονται πλουσιότεροι». Όπως έγραψε ο μεγάλος οικονομικός παρατηρητής Walter Bagehot πριν από 150 χρόνια, «οι καιροί με πολύ υψηλό κόστος» σημαίνουν «σχεδόν τα πάντα θα γίνουν πιστευτά για λίγο».
Τότε έρχεται η ανατροπή και επικρατούν διαφορετικές πεποιθήσεις. Σε μόλις τέσσερις μήνες, από τον Ιούνιο έως τον Οκτώβριο του 2022, οι διάμεσες τιμές κατοικιών στις ΗΠΑ μειώθηκαν αξιοσημείωτα κατά 8,4%, υποχωρώντας από το ανώτατο επίπεδό τους και στις 60 μεγαλύτερες μητροπολιτικές περιοχές της χώρας. Τον Οκτώβριο, οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών μειώθηκαν για ένατο συνεχόμενο μήνα και κατά 28% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Οι αιτήσεις υποθήκης για αγορά κατοικίας μειώθηκαν κατά 42% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Οι τράπεζες ενυπόθηκων δανείων ανέφεραν ότι κατά μέσο όρο έχασαν χρήματα εξαιτίας των στεγαστικών δανείων και πολλές απολύουν προσωπικό. Η τιμή μετοχής της μεγαλύτερης τράπεζας στεγαστικών δανείων του 2021, της Rocket Companies, μειώθηκε κατά 70% από το υψηλό του 2021. Ο Διευθύνων Σύμβουλος της Εθνικής Ένωσης Κατασκευαστών Κατοικιών δήλωσε: «Οδεύουμε σε ύφεση κατοικιών».
Στον Καναδά, οι μέσες τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 7,7% από τον Μάιο έως τον Οκτώβριο, τη μεγαλύτερη πτώση σε επίπεδο πέντε μηνών στην ιστορία του δείκτη Teranet, που χρονολογείται από το 1997. Στο Τορόντο, την οικονομική πρωτεύουσα της χώρας και πρώην αστέρι του ραγδαίου πληθωρισμού των τιμών κατοικιών , η πτώση από τον Μάιο έως τον Οκτώβριο ήταν ιλιγγιώδης, ήτοι 11,9%.
Παρά τους γρήγορους αυτούς ρυθμούς μείωσης, οι τιμές κατοικιών και στις δύο χώρες εξακολουθούν να είναι σε πολύ υψηλά επίπεδα. Πόσο πιο πέρα μπορούν να πέσουν από εδώ; Για τις ΗΠΑ, η Federal Reserve δήλωσε στην τελευταία της Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας: «Με αποτιμήσεις σε υψηλά επίπεδα, οι τιμές κατοικιών θα μπορούσαν να είναι ιδιαίτερα ευαίσθητες σε κραδασμούς». Όσον αφορά τις λεπτομέρειες, το AEI Housing Center προβλέπει 10%-15% κατά μέσο όρο εθνική πτώση των τιμών των κατοικιών το 2023. Αυτό θα εξαφάνιζε μεγάλο πλούτο κατοικιών που η φούσκα έκανε τους ανθρώπους να πιστεύουν ότι είχαν, μείωση ίση με 4 ή 5 τρισεκ. δολαρίων.
«Φυσικά, κανείς, συμπεριλαμβανομένης της Federal Reserve και της Τράπεζας του Καναδά, δεν γνωρίζει πού θα πάνε οι τιμές των κατοικιών, αλλά όλοι μπορούμε να μαντέψουμε.
Σε κάθε περίπτωση, η δεύτερη μεγάλη φούσκα κατοικιών αυτού του αιώνα τελείωσε και μια νέα φάση έχει ξεκινήσει», καταλήγει το Mises Institute.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών