Υπάρχουν ευκαιρίες στην πραγματική αγορά, που λίγοι, αλλά έξυπνοι, αξιοποιούν
Η αγορά ακινήτων αποτελεί από τη φύση της μια ιδιόμορφη αγορά, διαπίστωση την οποία σύμπασα η οικονομική κοινότητα αποδέχεται, εξαιτίας των χαρακτηριστικών του προϊόντος της (ακίνητο) και των εξωγενών επιδράσεων που αυτή δέχεται, κυρίως ως απόρροια των υπόλοιπων οικονομικών δραστηριοτήτων.
Στις σχετικές αναλύσεις για την εικόνα της αγοράς στην Ελλάδα κυκλοφορούν ποικίλες απόψεις, ενδεχομένως με διαφορετικά συμπεράσματα, γεγονός που αποδίδεται ιδίως στην έλλειψη συστηματοποίησης, όχι λόγω επιστημονικής άγνοιας, αλλά εξαιτίας της χρήσης διαφορετικών κάθε φορά δεδομένων κι εργαλείων.
Του Φάνη Παυλίδη
Ωστόσο, δεν απαιτούνται ιδιαίτερες επιστημονικές γνώσεις για να διαπιστώσει κανείς με ευχέρεια, ότι σήμερα η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα «ασθενεί» βαριά, κι αν ακόμη καταφέρει να γλιτώσει το θάνατο, θα χρειαστεί πολλά χρόνια να αναρρώσει και τελικά να καταφέρει να ιαθεί...
Από την άλλη, τα κράτη, οι οικονομίες και οι αγορές δεν πεθαίνουν ποτέ. Ως φορείς μολυσματικών ασθενειών, τις μεταδίδουν σε όποιον έρχεται σε επαφή μαζί τους και με την πάροδο του χρόνου εξελίσσονται, άλλοτε με όρους ανάπτυξης κι άλλοτε βυθιζόμενα σε ύφεση. Το σίγουρο παραμένει ένα: ότι αλλάζουν.
Αποφεύγοντας την υιοθέτηση υπεραισιόδοξων απόψεων όπως αυτή, που θέλει την Ελλάδα να γίνεται ξαφνικά παγκόσμιο κέντρο ενδιαφέροντος από επίδοξους επενδυτές κι ενθουσιασμένους τουρίστες, αρκούμαστε να διαπιστώσουμε ότι η αγορά κατοικίας ή ακόμη κι επαγγελματικής στέγης από την εσωτερική αγορά -τουλάχιστον όπως την είχαμε διαχειριστεί τα προηγούμενα 20 χρόνια- δεν θα επανεμφανιστεί σε χρόνο που να μπορεί προς το παρόν να προβλεφθεί.
Όντως, έχουν καταγραφεί κάποιες επενδύσεις από το εξωτερικό, κυρίως από ιδιώτες προς κάλυψη εξοχικών αναγκών μετά την εφαρμογή του επενδυτικού νόμου Ν.4146/2013 και τα σε αυτόν προβλεπόμενα κίνητρα. Κι εκεί, είναι που πρέπει να στοχεύσουμε, στην εξωστρέφεια. Ας μην ελπίζουμε όμως, ότι αυτή η προσπάθεια από μόνη της, κι από την άλλη, η θάλασσα, ο ήλιος και το μοναδικό ελληνικό καλοκαίρι θα μας βγάλουν από την κρίση.
Οι βασικοί κανόνες των πωλήσεων επιβάλλουν την αποφυγή τέτοιων κακόηχων λέξεων, που επαναλαμβανόμενες, δημιουργούν «θέση» στη γλώσσα του marketing. Ωστόσο, στην παρούσα συγκυρία και προκειμένου να αντιμετωπιστεί η σημερινή δυσχέρεια οφείλουμε πρωτίστως να καταγράψουμε τα δεδομένα όπως ακριβώς είναι, χωρίς φόβους και προκαταλήψεις. Η Ελλάδα βιώνει τη μεγαλύτερη οικονομική κρίση στη νεότερη ιστορία της και η ακίνητη περιουσία αποτελεί το βασικό πυλώνα από τον οποίο η κυβερνητική πολιτική προσδοκά να καλύψει ελλείμματα και να πετύχει άμεσους οικονομικούς στόχους. Αυτό όμως, δημιουργεί και ευκαιρίες στην πραγματική αγορά, που λίγοι, αλλά έξυπνοι, αξιοποιούν.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το διάστημα 2010-2013 οι εντεινόμενες πιέσεις στις εμπορικές αξίες, τις τιμές και τα μισθώματα τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων ήταν το βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων, καθώς η σημαντική υποχώρηση της ζήτησης δημιούργησε υπερβάλλουσα προσφορά, καταδεικνύοντας το πασιφανές: Όλοι οι εμπλεκόμενοι με το ελληνικό real estate σήμερα λειτουργούν σε μια εγκλωβισμένη αγορά. Εγκλωβισμένη σε εσωστρέφεια -παρά τις φιλότιμες προσπάθειες του επενδυτικού νόμου-, σε έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος, μα κυρίως εγκλωβισμένη στον ασφυκτικό κλοιό μιας άναρχης, άδικης και παντελώς πρόχειρης φορολογίας, που αντί να στοχεύει σε πραγματικά οικονομικά αποτελέσματα, εξυπηρετεί προσωρινούς εισπρακτικούς σκοπούς. Ή μάλλον, προσδοκά να εξυπηρετήσει.
Ας δούμε τι συμβαίνει σε κάθε τομέα ξεχωριστά:
I. ΚΡΑΤΟΣ
Ο νόμος Ν.4223/2013, με αντικείμενο το γνωστό ενιαίο φόρο ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) δημιούργησε μεγάλες προσδοκίες πριν και κατά το στάδιο διαβούλευσής του, αφού πολλοί πίστεψαν αρχικά ότι αυτός θα έθετε τη βάση για τη δημιουργία ενός σοβαρού νομικού πλαισίου για την αγορά ακινήτων με μακροχρόνια στόχευση. Όπως θα έπρεπε να συμβαίνει με όλες τις νομοθετικές πράξεις, ο ΕΝΦΙΑ, δημιούργησε κατά την προπαρασκευή, την προσδοκία ότι βούληση της πολιτείας είναι να δοθεί στην ελληνική αγορά ακινήτων μία κατεύθυνση, που ενώ θα στόχευε στη φορολογική σταθερότητα μέσω της αντικατάστασης παλαιών, προσωρινών φόρων που είχαν επιβληθεί εκτάκτως, με έναν ενιαίο φόρο, θα επετύγχανε τελικώς την προσέλκυση επενδύσεων. Φυσικά, αυτό δεν θα γινόταν από τη μια μέρα στην άλλη. Όπως και με τον επενδυτικό νόμο, θα έμπαινε όμως η βάση.
Δυστυχώς, η διάψευση δεν άργησε να έρθει. Το αποτέλεσμα της χρονοβόρας διαβούλευσης δεν ήταν καθόλου ικανοποιητικό. Αντιθέτως, ήταν άδικο. Η γραφειοκρατία επικράτησε για άλλη μια φορά και τελικά -ίσως ευτυχώς- η «αδικία» δεν μπόρεσε να υλοποιηθεί. Ο υπολογισμός του φόρου υπεραξίας αποδείχθηκε ανέφικτος προκαλώντας ανυπολόγιστη ζημία στους τρείς μήνες που μεσολάβησαν από τότε μέχρι σήμερα, τόσο για τα κρατικά έσοδα, όσο και για ολόκληρη την κτηματαγορά, αφού οι μεταβιβάσεις δεν μπορούν ακόμη να ολοκληρωθούν. Για άλλη μία φορά, η πολιτική ανεπάρκεια έλαμψε.
Δεν είναι όμως μόνο ο φόρος υπεραξίας που ευθύνεται για τη δυσχέρεια των μεταβιβάσεων και την περαιτέρω πτώση στην αγορά. Αυτός αποτέλεσε την επισφράγιση μιας διαδικασίας που έχει ξεκινήσει πιο πριν. Με τα αυθαίρετα, το «χαράτσι», το πόθεν έσχες, τους πλειστηριασμούς.
II. ΠΙΣΤΩΤΙΚΑ ΙΔΡΥΜΑΤΑ
Αλήθεια, τι γίνεται με τους πλειστηριασμούς; Μεγάλη ήταν η συζήτηση και ακόμη μεγαλύτεροι οι φόβοι για την απελευθέρωσή τους, που ζητείτο επιτακτικά από τους δανειστές μας. Ανεξάρτητα από το νομοθετικό πλαίσιο που επικράτησε και την πρακτική εφαρμογή του, ας εξετάσουμε βαθύτερα τα δεδομένα.
Σύμφωνα με έρευνα της Ένωσης Εργαζομένων Καταναλωτών της ΓΣΕΕ, τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια των ελληνικών νοικοκυριών ξεπερνούν το 75%, ενώ οι οφειλές πιστωτικών καρτών που βρίσκονται σε καθυστέρηση φθάνουν το 15% και των καταναλωτικών δάνειων το 65%. Μιλώντας με ποσά, τα δάνεια που βρίσκονται σε οριστική καθυστέρηση ανέρχονται σε 65 δισ. ευρώ, ενώ σε προσωρινή δυσκολία εξυπηρέτησης βρίσκονται δάνεια ύψους τουλάχιστον 35 δισ. ευρώ, με τη μέση οφειλή ανά δανειολήπτη να ξεπερνά τις 94.000 ευρώ. Αν στα παραπάνω στοιχεία προσθέσει κανείς το δείκτη ανεργίας (27,5%) και την απασχόληση που διατηρεί πτωτικές τάσεις καταλαβαίνει ότι δυστυχώς το κλίμα στην εγχώρια αγορά δεν αλλάζει.
Το γενικότερο συμπέρασμα είναι εξαιρετικά απλό. Με αυτά τα στοιχεία, ακόμη και ολική απελευθέρωση να γίνει, δεν συμφέρει κανέναν να προβεί σε κατασχέσεις και πλειστηριασμούς. Σε μια οικονομία που ο κανόνας είναι η συνολική αδυναμία εξυπηρέτησης χρέους, μια τέτοια διαδικασία μόνο θετικά οικονομικά αποτελέσματα δεν μπορεί να επιφέρει.
Εν κατακλείδι, σήμερα οι τράπεζες δεν εξυπηρετούν τον βασικό σκοπό λειτουργίας τους˙ δεν πωλούν χρήμα και το χειρότερο, δε λαμβάνουν πίσω αυτό που χορήγησαν τα προηγούμενα χρόνια.
III. ΤΡΙΤΟΙ ΕΜΠΛΕΚΟΜΕΝΟΙ
Εκείνοι που πλήττονται περισσότερο φαίνεται να είναι οι επαγγελματίες, και συγκεκριμένα οι άμεσα εμπλεκόμενοι στην αγορά ακινήτων. Όσοι από τους κατασκευαστές δεν μεταπήδησαν σε άλλον τομέα επιχειρηματικότητας (εμπόριο, εξαγωγές κ.λπ.) επενδύοντας τα συσσωρευμένα από τα «καλά χρόνια» κεφάλαια τους, πληρώνουν τα βάρη των αναξιοποίητων, ημιτελών ή κλειστών ακινήτων τους από το απόθεμα τους (πόσο αλήθεια ακόμα;) και οι πολίτες αυτού του κράτους βλέπουν το αξιοζήλευτο από τους Ευρωπαίους εταίρους μας, υψηλό ποσοστό της ιδιοκατοίκησης να παραμένει υψηλό. Απλά παραμένει… Στασιμότητα, ή μήπως debt deflation…; Το χειρότερο είναι ότι αυτά τα επαγγέλματα δεν έχουν εναλλακτικούς τρόπους επιβίωσης, αφού βασίζονται μόνο στην οικοδομή.
Τι πρόκειται να συμβεί:
Δυστυχώς, με τους παρόντες όρους δεν υπάρχει σπουδαία ελπίδα. Το πιθανότερο είναι ότι η κατάσταση αυτή θα διαρκέσει «κάμποσο» ακόμη. Οι τιμές θα συνεχίσουν να πέφτουν μη προκαλώντας κίνητρο σε κανέναν. Κάποιοι, από μέσα ή από έξω, θα το εκμεταλλευτούν και θα αγοράσουν σε τιμές ευκαιρίας, που από σήμερα υπάρχουν. Δεν αρκούν όμως, αυτοί οι «κάποιοι» για να αλλάξει το κλίμα. Απαιτείται συνολική προσπάθεια και στοχευμένες δράσεις από το κράτος, τα πιστωτικά ιδρύματα και τους βασικούς εμπλεκομένους. Μια μικρή πρόβλεψη, ίσως όχι ιδιαιτέρως αισιόδοξη για το άμεσο μέλλον θα προηγηθεί στην παρούσα κάποιων ενδεικτικών προτάσεων.
Συγκεκριμένα, οι τράπεζες, με τον εξισορροπητικό τους ρόλο στην αγορά γνωρίζουν πώς να κινηθούν και δεν σκοπεύουν να «τα βάλουν» με το ευρύ κοινό. Δεν θα επιχειρήσουν να προκαλέσουν τους οφειλέτες τους βγάζοντάς τους από τα σπίτια τους. Δεν θα είχε κανένα νόημα, αφού και να το επετύγχαναν δεν θα είχαν καμία ωφέλεια από αυτό, αφού ούτε να τα πουλήσουν μπορούν ελλείψει ενδιαφέροντος, ούτε να τα εκμισθώσουν ικανοποιητικά και κυρίως με σιγουριά ότι θα λαμβάνουν τα μισθώματα.
Είναι προτιμότερο, να πωλήσουν τις απαιτήσεις τους από τα «κόκκινα» δάνεια στα γνωστά distressed hedge funds σε χαμηλό ποσοστό και να εισπράξουν ένα σημαντικό ποσό ενισχύοντας τη ρευστότητά τους και μειώνοντας ταυτόχρονα την έκθεση τους σε μελλοντικούς κινδύνους. Οι νέοι δανειστές θα επαναδιαπραγματευτούν με τους ιδιοκτήτες -ή καλύτερα «κατόχους» πλέον με νομικούς όρους- την επιμήκυνση διάρκειας αποπληρωμής στα 70-80 χρόνια με χαμηλότερη δόση. Οι αντιστάσεις των καταναλωτών θα έχουν καμφθεί κι έτσι, μη έχοντας άλλη, η λύση αυτή θα γίνει αποδεκτή με κοινωνική ηρεμία. Με τον τρόπο αυτό, η ελληνική κτηματαγορά θα αρχίσει να ομοιάζει περισσότερο με αυτές των ώριμων αγορών ακινήτων των δυτικών χωρών, οι οποίες αντίθετα με τα ελληνικά δεδομένα λειτουργούν στη βάση συμβάσεων μακροχρόνιων μισθώσεων (π.χ. 99 έτη leasehold στην Αγγλία) αντί των δικαιωμάτων κυριότητας (freehold). Αδιάφορο είναι αν αυτό είναι το επιθυμητό. Αποτελεί όμως, αναμφισβήτητα μία λύση.
Από την άλλη, το κράτος θα συνεχίσει να χάνει από τα δυνητικά φορολογικά του έσοδα αν δεν κινηθεί πιο ευέλικτα κι οι ιδιοκτήτες, κατασκευαστές, μεσίτες, μηχανικοί κι όλα τα επαγγέλματα της οικοδομής θα παρακολουθούν με απάθεια -κι ίσως ελπίδα εργασίας- τα φοβερά έργα που θα γίνουν στην Πανεπιστημίου, το Ελληνικό, κ.ο.κ… Στο μεταξύ, το ΤΑΙΠΕΔ θα ξεπουλά κυριολεκτικά την κρατική περιουσία δίχως συντονισμό και κυρίως, άνευ ουσιαστικής ανταποδοτικότητας.
Τι πρέπει να γίνει:
Όλοι μας γνωρίζουμε τι συμβαίνει όταν ένα σύστημα δε λειτουργεί με σχεδιασμό, δεν έχει πρόγραμμα και συντονισμό και δεν αξιοποιεί τους πόρους αποτελεσματικά και στο σωστό χρόνο… Το κράτος δεν είναι επιχείρηση και αυτή είναι η αιτία που οδηγηθήκαμε εδώ σήμερα. Μένει, αυτό να προωθήσει μεταρρυθμίσεις και βαθιές τομές, να αλλάξει καταρχάς τη δική του νοοτροπία κι εν συνεχεία να πάει ένα βήμα παραπέρα. Να μεταδώσει αυτή την αλλαγή νοοτροπίας και στις κοινωνικές του δομές. Με υπομονή, σωστή στόχευση και συντονισμό στόχων και μέσων επίτευξής τους.
Τα «γρανάζια της μηχανής» που ονομάζουμε Ελληνική Κτηματαγορά θα ξαναρχίσουν να λειτουργούν «από έξω προς τα μέσα» πια και η λύση έχει κωδική ονομασία «εξωστρέφεια». Η αρχή έγινε με τον επενδυτικό νόμο, που παρά την έλλειψη ισχυρών ανταγωνιστικών κινήτρων σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες (βλ. Κύπρος), προκαλεί το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών.
Όμως, κανένα αξιοσημείωτο οικονομικό αποτέλεσμα επενδύσεων δεν έχει καταγραφεί πουθενά στον κόσμο, αν οι συνθήκες μιας χώρας δεν εγγυώνται σταθερή, σαφή και μακροπρόθεσμη φορολογική πολιτική.
Προς αυτή την κατεύθυνση μπορούν να οδηγήσουν τα κάτωθι, ενδεικτικώς απαριθμούμενα:
• Αντικατάσταση όλων των περιφερειακών έμμεσων φόρων με έναν ετήσιο φόρο κατοχής (όπως κι αν ονομαστεί, ΕΝΦΙΑ ή αλλιώς), χαμηλών αλλά σταθερών φορολογικών εσόδων για το κράτος.
• Άμεση κατάργηση του φόρου μεταβίβασης για να δοθεί κίνητρο αγοραπωλησιών και κατά συνέπεια κίνηση των κεφαλαίων και συνολικά της οικονομίας.
• Κατάργηση των αντικειμενικών αξιών και αντικατάστασή τους από ένα σύγχρονο λειτουργικό σύστημα καταγραφής των πραγματικών τιμών αγοραπωλησιών (βλέπε Η.Π.Α.), με έγκυρες πληροφορίες που θα αντλούνται συνδυαστικά από τράπεζες, συμβολαιογράφους, δικηγόρους, υποθηκοφυλακεία/κτηματολογικά γραφεία, μεσίτες, μηχανικούς, κ.λπ.
• Εφαρμογή του φόρου υπεραξίας στη δεύτερη πώληση ενός ακινήτου, ως αντιστάθμισμα της κατάργησης του φόρου μεταβίβασης, προκειμένου να δοθεί εμπορικός χαρακτήρας στην κατά τα άλλα «ακίνητη» αγορά, με απλούστερη μέθοδο υπολογισμού.
• Οριστική διευθέτηση των υφιστάμενων αυθαιρέτων (οικονομική τακτοποίηση) και ανάπτυξη ενός μηχανισμού αποφυγής δημιουργίας αυθαιρέτων νέας γενιάς με ευθύνη των αρμοδίων πολεοδομικών γραφείων των ΟΤΑ, όπως προβλέπει το ανεφάρμοστο ελλείψει χρημάτων, υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο του «Καλλικράτη». Με την δημιουργία οικονομικών κινήτρων στην αποκεντρωμένη διοίκηση επιτυγχάνεται ο αποτελεσματικότερος έλεγχος, και τέλος,
• Νομοθετική ρύθμιση «τύπου Κατσέλη» για τη διαπραγμάτευση μεταξύ πιστωτικών ιδρυμάτων και δανειοληπτών για τη μετατροπή της διάρκειας αποπληρωμής των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, με αντικειμενικά κριτήρια και χαμηλότερες δόσεις, και ταυτόχρονη πρόβλεψη για επαναδιαπραγμάτευση μετά από 5 χρόνια, ανάλογα με τις τότε συνθήκες.
Το ζητούμενο σήμερα είναι η σταθερότητα. Η εμπιστοσύνη των αγορών κερδίζεται με πρόγραμμα και στόχους, κόπο κι υπομονή αλλά και με έμπρακτη βούληση˙ κι όχι με τυφλή υποταγή στα προσωρινώς φοροεισπρακτικά ζητούμενα…
Μόνο έτσι θα γίνει το ελληνικό real estate, “real” market («πραγματική» αγορά).
Φάνης Α. Παυλίδης*
Νέα Μάκρη, Λεωφ. Μαραθώνος 107, 190 05
fanis@pavlidis-realestate.gr
+30 6945-29.30.21, +357-96820468
* Ο Φάνης Α. Παυλίδης είναι ειδικός σύμβουλος ακινήτων με μεταπτυχιακές σπουδές στη διαχείριση κατασκευαστικών έργων κι επαγγελματική εμπειρία σε τεχνικά και νομικά θέματα σχετικά με την ακίνητη περιουσία.
www.bankingnews.gr
Στις σχετικές αναλύσεις για την εικόνα της αγοράς στην Ελλάδα κυκλοφορούν ποικίλες απόψεις, ενδεχομένως με διαφορετικά συμπεράσματα, γεγονός που αποδίδεται ιδίως στην έλλειψη συστηματοποίησης, όχι λόγω επιστημονικής άγνοιας, αλλά εξαιτίας της χρήσης διαφορετικών κάθε φορά δεδομένων κι εργαλείων.
Του Φάνη Παυλίδη
Ωστόσο, δεν απαιτούνται ιδιαίτερες επιστημονικές γνώσεις για να διαπιστώσει κανείς με ευχέρεια, ότι σήμερα η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα «ασθενεί» βαριά, κι αν ακόμη καταφέρει να γλιτώσει το θάνατο, θα χρειαστεί πολλά χρόνια να αναρρώσει και τελικά να καταφέρει να ιαθεί...
Από την άλλη, τα κράτη, οι οικονομίες και οι αγορές δεν πεθαίνουν ποτέ. Ως φορείς μολυσματικών ασθενειών, τις μεταδίδουν σε όποιον έρχεται σε επαφή μαζί τους και με την πάροδο του χρόνου εξελίσσονται, άλλοτε με όρους ανάπτυξης κι άλλοτε βυθιζόμενα σε ύφεση. Το σίγουρο παραμένει ένα: ότι αλλάζουν.
Αποφεύγοντας την υιοθέτηση υπεραισιόδοξων απόψεων όπως αυτή, που θέλει την Ελλάδα να γίνεται ξαφνικά παγκόσμιο κέντρο ενδιαφέροντος από επίδοξους επενδυτές κι ενθουσιασμένους τουρίστες, αρκούμαστε να διαπιστώσουμε ότι η αγορά κατοικίας ή ακόμη κι επαγγελματικής στέγης από την εσωτερική αγορά -τουλάχιστον όπως την είχαμε διαχειριστεί τα προηγούμενα 20 χρόνια- δεν θα επανεμφανιστεί σε χρόνο που να μπορεί προς το παρόν να προβλεφθεί.
Όντως, έχουν καταγραφεί κάποιες επενδύσεις από το εξωτερικό, κυρίως από ιδιώτες προς κάλυψη εξοχικών αναγκών μετά την εφαρμογή του επενδυτικού νόμου Ν.4146/2013 και τα σε αυτόν προβλεπόμενα κίνητρα. Κι εκεί, είναι που πρέπει να στοχεύσουμε, στην εξωστρέφεια. Ας μην ελπίζουμε όμως, ότι αυτή η προσπάθεια από μόνη της, κι από την άλλη, η θάλασσα, ο ήλιος και το μοναδικό ελληνικό καλοκαίρι θα μας βγάλουν από την κρίση.
Οι βασικοί κανόνες των πωλήσεων επιβάλλουν την αποφυγή τέτοιων κακόηχων λέξεων, που επαναλαμβανόμενες, δημιουργούν «θέση» στη γλώσσα του marketing. Ωστόσο, στην παρούσα συγκυρία και προκειμένου να αντιμετωπιστεί η σημερινή δυσχέρεια οφείλουμε πρωτίστως να καταγράψουμε τα δεδομένα όπως ακριβώς είναι, χωρίς φόβους και προκαταλήψεις. Η Ελλάδα βιώνει τη μεγαλύτερη οικονομική κρίση στη νεότερη ιστορία της και η ακίνητη περιουσία αποτελεί το βασικό πυλώνα από τον οποίο η κυβερνητική πολιτική προσδοκά να καλύψει ελλείμματα και να πετύχει άμεσους οικονομικούς στόχους. Αυτό όμως, δημιουργεί και ευκαιρίες στην πραγματική αγορά, που λίγοι, αλλά έξυπνοι, αξιοποιούν.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το διάστημα 2010-2013 οι εντεινόμενες πιέσεις στις εμπορικές αξίες, τις τιμές και τα μισθώματα τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματικών ακινήτων ήταν το βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων, καθώς η σημαντική υποχώρηση της ζήτησης δημιούργησε υπερβάλλουσα προσφορά, καταδεικνύοντας το πασιφανές: Όλοι οι εμπλεκόμενοι με το ελληνικό real estate σήμερα λειτουργούν σε μια εγκλωβισμένη αγορά. Εγκλωβισμένη σε εσωστρέφεια -παρά τις φιλότιμες προσπάθειες του επενδυτικού νόμου-, σε έλλειψη αγοραστικού ενδιαφέροντος, μα κυρίως εγκλωβισμένη στον ασφυκτικό κλοιό μιας άναρχης, άδικης και παντελώς πρόχειρης φορολογίας, που αντί να στοχεύει σε πραγματικά οικονομικά αποτελέσματα, εξυπηρετεί προσωρινούς εισπρακτικούς σκοπούς. Ή μάλλον, προσδοκά να εξυπηρετήσει.
Ας δούμε τι συμβαίνει σε κάθε τομέα ξεχωριστά:
I. ΚΡΑΤΟΣ
Ο νόμος Ν.4223/2013, με αντικείμενο το γνωστό ενιαίο φόρο ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) δημιούργησε μεγάλες προσδοκίες πριν και κατά το στάδιο διαβούλευσής του, αφού πολλοί πίστεψαν αρχικά ότι αυτός θα έθετε τη βάση για τη δημιουργία ενός σοβαρού νομικού πλαισίου για την αγορά ακινήτων με μακροχρόνια στόχευση. Όπως θα έπρεπε να συμβαίνει με όλες τις νομοθετικές πράξεις, ο ΕΝΦΙΑ, δημιούργησε κατά την προπαρασκευή, την προσδοκία ότι βούληση της πολιτείας είναι να δοθεί στην ελληνική αγορά ακινήτων μία κατεύθυνση, που ενώ θα στόχευε στη φορολογική σταθερότητα μέσω της αντικατάστασης παλαιών, προσωρινών φόρων που είχαν επιβληθεί εκτάκτως, με έναν ενιαίο φόρο, θα επετύγχανε τελικώς την προσέλκυση επενδύσεων. Φυσικά, αυτό δεν θα γινόταν από τη μια μέρα στην άλλη. Όπως και με τον επενδυτικό νόμο, θα έμπαινε όμως η βάση.
Δυστυχώς, η διάψευση δεν άργησε να έρθει. Το αποτέλεσμα της χρονοβόρας διαβούλευσης δεν ήταν καθόλου ικανοποιητικό. Αντιθέτως, ήταν άδικο. Η γραφειοκρατία επικράτησε για άλλη μια φορά και τελικά -ίσως ευτυχώς- η «αδικία» δεν μπόρεσε να υλοποιηθεί. Ο υπολογισμός του φόρου υπεραξίας αποδείχθηκε ανέφικτος προκαλώντας ανυπολόγιστη ζημία στους τρείς μήνες που μεσολάβησαν από τότε μέχρι σήμερα, τόσο για τα κρατικά έσοδα, όσο και για ολόκληρη την κτηματαγορά, αφού οι μεταβιβάσεις δεν μπορούν ακόμη να ολοκληρωθούν. Για άλλη μία φορά, η πολιτική ανεπάρκεια έλαμψε.
Δεν είναι όμως μόνο ο φόρος υπεραξίας που ευθύνεται για τη δυσχέρεια των μεταβιβάσεων και την περαιτέρω πτώση στην αγορά. Αυτός αποτέλεσε την επισφράγιση μιας διαδικασίας που έχει ξεκινήσει πιο πριν. Με τα αυθαίρετα, το «χαράτσι», το πόθεν έσχες, τους πλειστηριασμούς.
II. ΠΙΣΤΩΤΙΚΑ ΙΔΡΥΜΑΤΑ
Αλήθεια, τι γίνεται με τους πλειστηριασμούς; Μεγάλη ήταν η συζήτηση και ακόμη μεγαλύτεροι οι φόβοι για την απελευθέρωσή τους, που ζητείτο επιτακτικά από τους δανειστές μας. Ανεξάρτητα από το νομοθετικό πλαίσιο που επικράτησε και την πρακτική εφαρμογή του, ας εξετάσουμε βαθύτερα τα δεδομένα.
Σύμφωνα με έρευνα της Ένωσης Εργαζομένων Καταναλωτών της ΓΣΕΕ, τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια των ελληνικών νοικοκυριών ξεπερνούν το 75%, ενώ οι οφειλές πιστωτικών καρτών που βρίσκονται σε καθυστέρηση φθάνουν το 15% και των καταναλωτικών δάνειων το 65%. Μιλώντας με ποσά, τα δάνεια που βρίσκονται σε οριστική καθυστέρηση ανέρχονται σε 65 δισ. ευρώ, ενώ σε προσωρινή δυσκολία εξυπηρέτησης βρίσκονται δάνεια ύψους τουλάχιστον 35 δισ. ευρώ, με τη μέση οφειλή ανά δανειολήπτη να ξεπερνά τις 94.000 ευρώ. Αν στα παραπάνω στοιχεία προσθέσει κανείς το δείκτη ανεργίας (27,5%) και την απασχόληση που διατηρεί πτωτικές τάσεις καταλαβαίνει ότι δυστυχώς το κλίμα στην εγχώρια αγορά δεν αλλάζει.
Το γενικότερο συμπέρασμα είναι εξαιρετικά απλό. Με αυτά τα στοιχεία, ακόμη και ολική απελευθέρωση να γίνει, δεν συμφέρει κανέναν να προβεί σε κατασχέσεις και πλειστηριασμούς. Σε μια οικονομία που ο κανόνας είναι η συνολική αδυναμία εξυπηρέτησης χρέους, μια τέτοια διαδικασία μόνο θετικά οικονομικά αποτελέσματα δεν μπορεί να επιφέρει.
Εν κατακλείδι, σήμερα οι τράπεζες δεν εξυπηρετούν τον βασικό σκοπό λειτουργίας τους˙ δεν πωλούν χρήμα και το χειρότερο, δε λαμβάνουν πίσω αυτό που χορήγησαν τα προηγούμενα χρόνια.
III. ΤΡΙΤΟΙ ΕΜΠΛΕΚΟΜΕΝΟΙ
Εκείνοι που πλήττονται περισσότερο φαίνεται να είναι οι επαγγελματίες, και συγκεκριμένα οι άμεσα εμπλεκόμενοι στην αγορά ακινήτων. Όσοι από τους κατασκευαστές δεν μεταπήδησαν σε άλλον τομέα επιχειρηματικότητας (εμπόριο, εξαγωγές κ.λπ.) επενδύοντας τα συσσωρευμένα από τα «καλά χρόνια» κεφάλαια τους, πληρώνουν τα βάρη των αναξιοποίητων, ημιτελών ή κλειστών ακινήτων τους από το απόθεμα τους (πόσο αλήθεια ακόμα;) και οι πολίτες αυτού του κράτους βλέπουν το αξιοζήλευτο από τους Ευρωπαίους εταίρους μας, υψηλό ποσοστό της ιδιοκατοίκησης να παραμένει υψηλό. Απλά παραμένει… Στασιμότητα, ή μήπως debt deflation…; Το χειρότερο είναι ότι αυτά τα επαγγέλματα δεν έχουν εναλλακτικούς τρόπους επιβίωσης, αφού βασίζονται μόνο στην οικοδομή.
Τι πρόκειται να συμβεί:
Δυστυχώς, με τους παρόντες όρους δεν υπάρχει σπουδαία ελπίδα. Το πιθανότερο είναι ότι η κατάσταση αυτή θα διαρκέσει «κάμποσο» ακόμη. Οι τιμές θα συνεχίσουν να πέφτουν μη προκαλώντας κίνητρο σε κανέναν. Κάποιοι, από μέσα ή από έξω, θα το εκμεταλλευτούν και θα αγοράσουν σε τιμές ευκαιρίας, που από σήμερα υπάρχουν. Δεν αρκούν όμως, αυτοί οι «κάποιοι» για να αλλάξει το κλίμα. Απαιτείται συνολική προσπάθεια και στοχευμένες δράσεις από το κράτος, τα πιστωτικά ιδρύματα και τους βασικούς εμπλεκομένους. Μια μικρή πρόβλεψη, ίσως όχι ιδιαιτέρως αισιόδοξη για το άμεσο μέλλον θα προηγηθεί στην παρούσα κάποιων ενδεικτικών προτάσεων.
Συγκεκριμένα, οι τράπεζες, με τον εξισορροπητικό τους ρόλο στην αγορά γνωρίζουν πώς να κινηθούν και δεν σκοπεύουν να «τα βάλουν» με το ευρύ κοινό. Δεν θα επιχειρήσουν να προκαλέσουν τους οφειλέτες τους βγάζοντάς τους από τα σπίτια τους. Δεν θα είχε κανένα νόημα, αφού και να το επετύγχαναν δεν θα είχαν καμία ωφέλεια από αυτό, αφού ούτε να τα πουλήσουν μπορούν ελλείψει ενδιαφέροντος, ούτε να τα εκμισθώσουν ικανοποιητικά και κυρίως με σιγουριά ότι θα λαμβάνουν τα μισθώματα.
Είναι προτιμότερο, να πωλήσουν τις απαιτήσεις τους από τα «κόκκινα» δάνεια στα γνωστά distressed hedge funds σε χαμηλό ποσοστό και να εισπράξουν ένα σημαντικό ποσό ενισχύοντας τη ρευστότητά τους και μειώνοντας ταυτόχρονα την έκθεση τους σε μελλοντικούς κινδύνους. Οι νέοι δανειστές θα επαναδιαπραγματευτούν με τους ιδιοκτήτες -ή καλύτερα «κατόχους» πλέον με νομικούς όρους- την επιμήκυνση διάρκειας αποπληρωμής στα 70-80 χρόνια με χαμηλότερη δόση. Οι αντιστάσεις των καταναλωτών θα έχουν καμφθεί κι έτσι, μη έχοντας άλλη, η λύση αυτή θα γίνει αποδεκτή με κοινωνική ηρεμία. Με τον τρόπο αυτό, η ελληνική κτηματαγορά θα αρχίσει να ομοιάζει περισσότερο με αυτές των ώριμων αγορών ακινήτων των δυτικών χωρών, οι οποίες αντίθετα με τα ελληνικά δεδομένα λειτουργούν στη βάση συμβάσεων μακροχρόνιων μισθώσεων (π.χ. 99 έτη leasehold στην Αγγλία) αντί των δικαιωμάτων κυριότητας (freehold). Αδιάφορο είναι αν αυτό είναι το επιθυμητό. Αποτελεί όμως, αναμφισβήτητα μία λύση.
Από την άλλη, το κράτος θα συνεχίσει να χάνει από τα δυνητικά φορολογικά του έσοδα αν δεν κινηθεί πιο ευέλικτα κι οι ιδιοκτήτες, κατασκευαστές, μεσίτες, μηχανικοί κι όλα τα επαγγέλματα της οικοδομής θα παρακολουθούν με απάθεια -κι ίσως ελπίδα εργασίας- τα φοβερά έργα που θα γίνουν στην Πανεπιστημίου, το Ελληνικό, κ.ο.κ… Στο μεταξύ, το ΤΑΙΠΕΔ θα ξεπουλά κυριολεκτικά την κρατική περιουσία δίχως συντονισμό και κυρίως, άνευ ουσιαστικής ανταποδοτικότητας.
Τι πρέπει να γίνει:
Όλοι μας γνωρίζουμε τι συμβαίνει όταν ένα σύστημα δε λειτουργεί με σχεδιασμό, δεν έχει πρόγραμμα και συντονισμό και δεν αξιοποιεί τους πόρους αποτελεσματικά και στο σωστό χρόνο… Το κράτος δεν είναι επιχείρηση και αυτή είναι η αιτία που οδηγηθήκαμε εδώ σήμερα. Μένει, αυτό να προωθήσει μεταρρυθμίσεις και βαθιές τομές, να αλλάξει καταρχάς τη δική του νοοτροπία κι εν συνεχεία να πάει ένα βήμα παραπέρα. Να μεταδώσει αυτή την αλλαγή νοοτροπίας και στις κοινωνικές του δομές. Με υπομονή, σωστή στόχευση και συντονισμό στόχων και μέσων επίτευξής τους.
Τα «γρανάζια της μηχανής» που ονομάζουμε Ελληνική Κτηματαγορά θα ξαναρχίσουν να λειτουργούν «από έξω προς τα μέσα» πια και η λύση έχει κωδική ονομασία «εξωστρέφεια». Η αρχή έγινε με τον επενδυτικό νόμο, που παρά την έλλειψη ισχυρών ανταγωνιστικών κινήτρων σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες (βλ. Κύπρος), προκαλεί το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών.
Όμως, κανένα αξιοσημείωτο οικονομικό αποτέλεσμα επενδύσεων δεν έχει καταγραφεί πουθενά στον κόσμο, αν οι συνθήκες μιας χώρας δεν εγγυώνται σταθερή, σαφή και μακροπρόθεσμη φορολογική πολιτική.
Προς αυτή την κατεύθυνση μπορούν να οδηγήσουν τα κάτωθι, ενδεικτικώς απαριθμούμενα:
• Αντικατάσταση όλων των περιφερειακών έμμεσων φόρων με έναν ετήσιο φόρο κατοχής (όπως κι αν ονομαστεί, ΕΝΦΙΑ ή αλλιώς), χαμηλών αλλά σταθερών φορολογικών εσόδων για το κράτος.
• Άμεση κατάργηση του φόρου μεταβίβασης για να δοθεί κίνητρο αγοραπωλησιών και κατά συνέπεια κίνηση των κεφαλαίων και συνολικά της οικονομίας.
• Κατάργηση των αντικειμενικών αξιών και αντικατάστασή τους από ένα σύγχρονο λειτουργικό σύστημα καταγραφής των πραγματικών τιμών αγοραπωλησιών (βλέπε Η.Π.Α.), με έγκυρες πληροφορίες που θα αντλούνται συνδυαστικά από τράπεζες, συμβολαιογράφους, δικηγόρους, υποθηκοφυλακεία/κτηματολογικά γραφεία, μεσίτες, μηχανικούς, κ.λπ.
• Εφαρμογή του φόρου υπεραξίας στη δεύτερη πώληση ενός ακινήτου, ως αντιστάθμισμα της κατάργησης του φόρου μεταβίβασης, προκειμένου να δοθεί εμπορικός χαρακτήρας στην κατά τα άλλα «ακίνητη» αγορά, με απλούστερη μέθοδο υπολογισμού.
• Οριστική διευθέτηση των υφιστάμενων αυθαιρέτων (οικονομική τακτοποίηση) και ανάπτυξη ενός μηχανισμού αποφυγής δημιουργίας αυθαιρέτων νέας γενιάς με ευθύνη των αρμοδίων πολεοδομικών γραφείων των ΟΤΑ, όπως προβλέπει το ανεφάρμοστο ελλείψει χρημάτων, υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο του «Καλλικράτη». Με την δημιουργία οικονομικών κινήτρων στην αποκεντρωμένη διοίκηση επιτυγχάνεται ο αποτελεσματικότερος έλεγχος, και τέλος,
• Νομοθετική ρύθμιση «τύπου Κατσέλη» για τη διαπραγμάτευση μεταξύ πιστωτικών ιδρυμάτων και δανειοληπτών για τη μετατροπή της διάρκειας αποπληρωμής των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, με αντικειμενικά κριτήρια και χαμηλότερες δόσεις, και ταυτόχρονη πρόβλεψη για επαναδιαπραγμάτευση μετά από 5 χρόνια, ανάλογα με τις τότε συνθήκες.
Το ζητούμενο σήμερα είναι η σταθερότητα. Η εμπιστοσύνη των αγορών κερδίζεται με πρόγραμμα και στόχους, κόπο κι υπομονή αλλά και με έμπρακτη βούληση˙ κι όχι με τυφλή υποταγή στα προσωρινώς φοροεισπρακτικά ζητούμενα…
Μόνο έτσι θα γίνει το ελληνικό real estate, “real” market («πραγματική» αγορά).
Φάνης Α. Παυλίδης*
Νέα Μάκρη, Λεωφ. Μαραθώνος 107, 190 05
fanis@pavlidis-realestate.gr
+30 6945-29.30.21, +357-96820468
* Ο Φάνης Α. Παυλίδης είναι ειδικός σύμβουλος ακινήτων με μεταπτυχιακές σπουδές στη διαχείριση κατασκευαστικών έργων κι επαγγελματική εμπειρία σε τεχνικά και νομικά θέματα σχετικά με την ακίνητη περιουσία.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών