Άρθρο του Θεόδωρου M. Μητράκου
Η πανδημία του COVID-19, με τα αναγκαία μέτρα της πολιτείας για τον περιορισμό της διάδοσής του, έχει αναπόφευκτα επηρεάσει δραματικά την αγορά ακινήτων. Η ζήτηση από το εξωτερικό, η οποία συνέβαλλε σημαντικά στην ανάκαμψη της αγοράς τα τελευταία έτη, είναι πλέον ανύπαρκτη, με σημαντικές συμφωνίες να έχουν «παγώσει» ή και ακυρωθεί.
Το εγχώριο ενδιαφέρον για συναλλαγές επί ακινήτων έχει καθηλωθεί τόσο από την πλευρά της προσφοράς όσο και - κυρίως - από την πλευρά της ζήτησης, καθώς οι αβεβαιότητες για τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης και τις επιπτώσεις της στην πραγματική οικονομία είναι ιδιαίτερα υψηλές. Είναι δύσκολο στην παρούσα συγκυρία να προσδιοριστεί το νέο σημείο ισορροπίας της αγοράς. Πάντως,τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι τόσο οι τιμές των ακινήτων όσο και τα ενοίκια πιθανότατα θα δεχθούν πιέσεις, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα.Το μέγεθος των πιέσεων αυτών θα εξαρτηθεί κυρίως από τη διάρκεια των τρεχουσών ειδικών συνθηκών και το χρόνο επαναφοράς της οικονομίας στην κανονικότητα.
Η αγορά ακινήτων αποτελεί μια ιδιαίτερη αγορά με σημαντικές αλληλεξαρτήσεις με τις μακροοικονομικές εξελίξεις και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Η ταχύτητα επαναφοράς της ελληνικής οικονομίας σε συνθήκες ομαλότητας και σταδιακής ανάκαμψης, τα μέτρα στήριξης των επιχειρήσεων και των εργαζομένων, αλλά και η εικόνα που θα παρουσιάσει ο τουρισμός τα επόμενα τρίμηνα, θα κρίνουν σε μεγάλο βαθμό και την πορεία της αγοράς ακινήτων. Η αποκατάσταση της επενδυτικής ζήτησης από το εξωτερικό και η βελτίωση της εγχώριας ζήτησης, με την ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος και της απασχόλησης των νοικοκυριών και τη μείωση της ανεργίας, αποτελούν βασικές παραμέτρους για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων. Θα χρειαστεί ένα εύλογο διάστημα, μετά τη λήξη της υγειονομικής κρίσης, προκειμένου να διαπιστώσουμε πιο ξεκάθαρα την πορεία των προηγούμενων παραμέτρων και τις συνακόλουθες τάσεις ανάκαμψης της ελληνικής κτηματαγοράς.
Ωστόσο, ορισμένες πρώτες ενδείξεις για τις νέες τάσεις που διαμορφώνονταιπλέον στην ελληνική κτηματαγορά, ως αποτέλεσμα της τρέχουσας υγειονομικής κρίσης,μπορούν να καταγραφούν.
Πρώτον, καταγράφεται μια τάση αποχώρησης αρκετών ακινήτων από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων(Airbnb, HomeAwayκ.λπ.) προς την αγορά της παραδοσιακής ενοικίασης διαμερισμάτων. Πράγματι, τα πρώτα στοιχεία από τις ηλεκτρονικές αγγελίες για ενοικιάσεις ακινήτων δείχνουν ότι,λόγω της δραματικής μείωσης της ζήτησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων εξαιτίας των μέτρων περιορισμού της τουριστικής κίνησης,έχει ήδη αυξηθεί η προσφορά διαμερισμάτων προς μακροχρόνια μίσθωση.Αυτό οφείλεται στις συνέπειες της πανδημίας για τον τουριστικό κλάδο και στη συνειδητοποίηση μεγάλης μερίδας ιδιοκτητών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ότι τα έσοδά τους θα είναι αισθητά μειωμένα τα επόμενα τρίμηνα, καθιστώντας τις επενδύσεις τους λιγότερο αποδοτικές ή μη βιώσιμες. Επισημαίνεται ότι ο θεσμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι σχετικά πρόσφατος στην Ελλάδα και αναπτύχθηκε έντονα τα τελευταία δύο έτη, ενώ αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων προχώρησαν σε λήψη δανείων, κυρίως επισκευαστικών, για την ανακαίνιση των ακινήτων τους προς βραχυχρόνια μίσθωση. Η σημαντική μείωση των εσόδων δυσκολεύει την οικονομική θέση των επενδυτών αυτών και ασκεί πίεση στην εξυπηρέτηση των οφειλών τους. Η μακροχρόνια ενοικίαση φαίνεται αυτή τη στιγμή ως προτιμότερη λύση. Επιπλέον, εκτιμάται ότι μετά την πρόσφατη υγειονομική κρίση η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα είναι διαφοροποιημένη, προς μία πιο επαγγελματική διαχείριση και τη σταδιακή επικράτηση των εταιριών διαχείρισης τέτοιων ακινήτων έναντι των μικροϊδιοκτητών.
Δεύτερον, το βαρύ πλήγμα που εκτιμάται ότι θα υποστεί ο ελληνικός τουρισμός, τουλάχιστον για το 2020, αναμένεται να επηρεάσει αρνητικά την αγορά των επαγγελματικών ακινήτων του κλάδου και πιθανότατα θα οδηγήσει σε αναδιάρθρωση των επενδύσεων ως προς τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων, με περιορισμό του μεριδίου των ακινήτων φιλοξενίας υπέρ των άλλων χρήσεων.Πράγματι, σε αναπροσαρμογή του επενδυτικού τους πλάνου σε ό,τι αφορά την απόκτηση και την ανάπτυξη νέων ακινήτων, φαίνεται να προσανατολίζονται ορισμένα επενδυτικά σχήματα της αγοράς, αλλά και ανώνυμες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), μετά τα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται εξαιτίας της υγειονομικής κρίσης. Είναι πολύ πιθανόν οι εταιρίες αυτές να διαφοροποιήσουν τις χρήσεις των νέων ακινήτων τους, ώστε να εξασφαλίσουν τη μελλοντική ζήτηση και φυσικά τις μελλοντικές αποδόσεις που επιδιώκουν. Ήδη διαφαίνεται στις αναθεωρήσεις των επενδυτικών σχεδίων ότι η προσθήκη εμπορικών ή μικτών χρήσεων κερδίζει έδαφος, ενώ πιθανή είναι και η ενίσχυση του μίγματος χρήσεων αναφορικά με διαμοιραζόμενα ευέλικτα γραφεία, κατοικίες και επιπλωμένα διαμερίσματα. Ενισχυμένο εκτιμάται ότι θα είναι και το μερίδιο των αποθηκευτικών χώρων (logistics) στο συνολικό χαρτοφυλάκιο των επενδυτικών ακινήτων, καθώς,λόγω και της διεύρυνσης του ηλεκτρονικού εμπορίου,αναμένεται αυξημένη ζήτηση για νέους χώρους στην αλυσίδα διανομής προϊόντων.Στόχος των προηγούμενων αναδιατάξεων είναι να περιοριστεί, στο μέτρο του δυνατού, η μεγάλη έκθεση στον τουριστικό κλάδο.
Τρίτον, η πρόσφατη υγειονομική κρίση έχει επιταχύνει την ψηφιοποίηση σειράς δραστηριοτήτων, από την εργασία μέχρι το εμπόριο, με αλυσιδωτές επιδράσεις σε όλους τους τομείς της οικονομίας. Η παροχή ψηφιακών υπηρεσιών είναι βέβαιο ότι θα επηρεάσει την κτηματαγορά όσον αφορά όχι μόνο τις επιφάνειες των καταστημάτων ή των κτιρίων γραφείων, αλλά και άλλες παραμέτρους της κατασκευής. Ειδικότερα, αναμένεται να περιορίσει τις ανάγκες των λιανεμπόρων σε επιφάνεια, γεγονός που θα επιτείνει το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν ήδη τα εμπορικά κέντρα λόγω και του ηλεκτρονικού εμπορίου. Όπως ήδη έχει επισημανθεί, η ανάγκη για αποθηκευτικούς χώρους στην εφοδιαστική αλυσίδα θα αυξηθεί, υποστηρίζοντας και το ηλεκτρονικό εμπόριο.Η επέκταση της τηλεργασίας, σε συνδυασμό με τη δημιουργία ανάλογου θεσμικού πλαισίου, θα βρει αρκετούς οπαδούς, επηρεάζοντας και την αγορά ακινήτων. Ενδεχομένως θα δούμε περισσότερα ευέλικτα γραφεία, οικιστικά ακίνητα με μεγαλύτερη λειτουργικότητα ως γραφεία, που σημαίνει ειδική σχεδίαση και συνδεσιμότητα, συγκροτήματα μικτών χρήσεων, διαμοιραζόμενους χώρους πολλαπλών χρήσεων κ.ά.
Τέταρτον, στον τουριστικό κλάδο αναμένεται για τα επόμενα τρίμηνα μία αναδιάταξη του παραγόμενου προϊόντος. Ειδικότερα, το μερίδιο των μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων που συνεργάζονται με διεθνείς πλατφόρμες είναι πολύ πιθανόν να περιοριστεί τα επόμενα τρίμηνα με δεδομένους τους αυξημένους κινδύνους και το ενδεχόμενο της μη λειτουργίας των μονάδων αυτών για μεγαλύτερο διάστημα. Πράγματι, ο κίνδυνος που αντιμετωπίζουν οι μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες από το ενδεχόμενο της επαναλειτουργίας τους είναι πολύ υψηλότερος, καθώς το πάγιο κόστος της λειτουργίας τους είναι ιδιαίτερα υψηλό και η αναδιάταξη των χωρών για την υγειονομική προστασία των πελατών τους απαιτεί σημαντικές δαπάνες. Επίσης, πιθανότατα θα περιοριστεί το εύρος των υπηρεσιών που θα μπορούν να προσφέρουν στους πελάτες τους (π.χ. πρωινό, ημιδιατροφή, μπαρ κ.λπ.), μειώνοντας περαιτέρω τα έσοδά τους.Αντίθετα, οι μικρές οικογενειακού τύπου μονάδες ενοικιαζόμενων δωματίων και διαμερισμάτων αντιμετωπίζουν σημαντικά μικρότερους κινδύνους με την επαναλειτουργία τους. Οι μονάδες αυτές μπορούν να λειτουργήσουν παρέχοντας μόνο υπηρεσίες υποδοχής και καθαριότητας, ενώ ανά πάσα στιγμή σε περίπτωση εμφάνισης κρουσμάτων μπορούν πιο εύκολα να ανακατευθύνουν πελάτες τους σε γειτονικές παρόμοιες μονάδες. Σημαντικό μερίδιο της πληρότητας των μονάδων αυτών προέρχεται εξάλλου από τον εγχώριο τουρισμό,που διάκειται πιο φιλικά προς τις μονάδες αυτές.
Θεόδωρος M. Μητράκος
Υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος
www.bankingnews.gr
Το εγχώριο ενδιαφέρον για συναλλαγές επί ακινήτων έχει καθηλωθεί τόσο από την πλευρά της προσφοράς όσο και - κυρίως - από την πλευρά της ζήτησης, καθώς οι αβεβαιότητες για τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης και τις επιπτώσεις της στην πραγματική οικονομία είναι ιδιαίτερα υψηλές. Είναι δύσκολο στην παρούσα συγκυρία να προσδιοριστεί το νέο σημείο ισορροπίας της αγοράς. Πάντως,τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι τόσο οι τιμές των ακινήτων όσο και τα ενοίκια πιθανότατα θα δεχθούν πιέσεις, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα.Το μέγεθος των πιέσεων αυτών θα εξαρτηθεί κυρίως από τη διάρκεια των τρεχουσών ειδικών συνθηκών και το χρόνο επαναφοράς της οικονομίας στην κανονικότητα.
Η αγορά ακινήτων αποτελεί μια ιδιαίτερη αγορά με σημαντικές αλληλεξαρτήσεις με τις μακροοικονομικές εξελίξεις και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Η ταχύτητα επαναφοράς της ελληνικής οικονομίας σε συνθήκες ομαλότητας και σταδιακής ανάκαμψης, τα μέτρα στήριξης των επιχειρήσεων και των εργαζομένων, αλλά και η εικόνα που θα παρουσιάσει ο τουρισμός τα επόμενα τρίμηνα, θα κρίνουν σε μεγάλο βαθμό και την πορεία της αγοράς ακινήτων. Η αποκατάσταση της επενδυτικής ζήτησης από το εξωτερικό και η βελτίωση της εγχώριας ζήτησης, με την ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος και της απασχόλησης των νοικοκυριών και τη μείωση της ανεργίας, αποτελούν βασικές παραμέτρους για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων. Θα χρειαστεί ένα εύλογο διάστημα, μετά τη λήξη της υγειονομικής κρίσης, προκειμένου να διαπιστώσουμε πιο ξεκάθαρα την πορεία των προηγούμενων παραμέτρων και τις συνακόλουθες τάσεις ανάκαμψης της ελληνικής κτηματαγοράς.
Ωστόσο, ορισμένες πρώτες ενδείξεις για τις νέες τάσεις που διαμορφώνονταιπλέον στην ελληνική κτηματαγορά, ως αποτέλεσμα της τρέχουσας υγειονομικής κρίσης,μπορούν να καταγραφούν.
Πρώτον, καταγράφεται μια τάση αποχώρησης αρκετών ακινήτων από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων(Airbnb, HomeAwayκ.λπ.) προς την αγορά της παραδοσιακής ενοικίασης διαμερισμάτων. Πράγματι, τα πρώτα στοιχεία από τις ηλεκτρονικές αγγελίες για ενοικιάσεις ακινήτων δείχνουν ότι,λόγω της δραματικής μείωσης της ζήτησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων εξαιτίας των μέτρων περιορισμού της τουριστικής κίνησης,έχει ήδη αυξηθεί η προσφορά διαμερισμάτων προς μακροχρόνια μίσθωση.Αυτό οφείλεται στις συνέπειες της πανδημίας για τον τουριστικό κλάδο και στη συνειδητοποίηση μεγάλης μερίδας ιδιοκτητών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ότι τα έσοδά τους θα είναι αισθητά μειωμένα τα επόμενα τρίμηνα, καθιστώντας τις επενδύσεις τους λιγότερο αποδοτικές ή μη βιώσιμες. Επισημαίνεται ότι ο θεσμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι σχετικά πρόσφατος στην Ελλάδα και αναπτύχθηκε έντονα τα τελευταία δύο έτη, ενώ αρκετοί ιδιοκτήτες ακινήτων προχώρησαν σε λήψη δανείων, κυρίως επισκευαστικών, για την ανακαίνιση των ακινήτων τους προς βραχυχρόνια μίσθωση. Η σημαντική μείωση των εσόδων δυσκολεύει την οικονομική θέση των επενδυτών αυτών και ασκεί πίεση στην εξυπηρέτηση των οφειλών τους. Η μακροχρόνια ενοικίαση φαίνεται αυτή τη στιγμή ως προτιμότερη λύση. Επιπλέον, εκτιμάται ότι μετά την πρόσφατη υγειονομική κρίση η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα είναι διαφοροποιημένη, προς μία πιο επαγγελματική διαχείριση και τη σταδιακή επικράτηση των εταιριών διαχείρισης τέτοιων ακινήτων έναντι των μικροϊδιοκτητών.
Δεύτερον, το βαρύ πλήγμα που εκτιμάται ότι θα υποστεί ο ελληνικός τουρισμός, τουλάχιστον για το 2020, αναμένεται να επηρεάσει αρνητικά την αγορά των επαγγελματικών ακινήτων του κλάδου και πιθανότατα θα οδηγήσει σε αναδιάρθρωση των επενδύσεων ως προς τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων, με περιορισμό του μεριδίου των ακινήτων φιλοξενίας υπέρ των άλλων χρήσεων.Πράγματι, σε αναπροσαρμογή του επενδυτικού τους πλάνου σε ό,τι αφορά την απόκτηση και την ανάπτυξη νέων ακινήτων, φαίνεται να προσανατολίζονται ορισμένα επενδυτικά σχήματα της αγοράς, αλλά και ανώνυμες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), μετά τα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται εξαιτίας της υγειονομικής κρίσης. Είναι πολύ πιθανόν οι εταιρίες αυτές να διαφοροποιήσουν τις χρήσεις των νέων ακινήτων τους, ώστε να εξασφαλίσουν τη μελλοντική ζήτηση και φυσικά τις μελλοντικές αποδόσεις που επιδιώκουν. Ήδη διαφαίνεται στις αναθεωρήσεις των επενδυτικών σχεδίων ότι η προσθήκη εμπορικών ή μικτών χρήσεων κερδίζει έδαφος, ενώ πιθανή είναι και η ενίσχυση του μίγματος χρήσεων αναφορικά με διαμοιραζόμενα ευέλικτα γραφεία, κατοικίες και επιπλωμένα διαμερίσματα. Ενισχυμένο εκτιμάται ότι θα είναι και το μερίδιο των αποθηκευτικών χώρων (logistics) στο συνολικό χαρτοφυλάκιο των επενδυτικών ακινήτων, καθώς,λόγω και της διεύρυνσης του ηλεκτρονικού εμπορίου,αναμένεται αυξημένη ζήτηση για νέους χώρους στην αλυσίδα διανομής προϊόντων.Στόχος των προηγούμενων αναδιατάξεων είναι να περιοριστεί, στο μέτρο του δυνατού, η μεγάλη έκθεση στον τουριστικό κλάδο.
Τρίτον, η πρόσφατη υγειονομική κρίση έχει επιταχύνει την ψηφιοποίηση σειράς δραστηριοτήτων, από την εργασία μέχρι το εμπόριο, με αλυσιδωτές επιδράσεις σε όλους τους τομείς της οικονομίας. Η παροχή ψηφιακών υπηρεσιών είναι βέβαιο ότι θα επηρεάσει την κτηματαγορά όσον αφορά όχι μόνο τις επιφάνειες των καταστημάτων ή των κτιρίων γραφείων, αλλά και άλλες παραμέτρους της κατασκευής. Ειδικότερα, αναμένεται να περιορίσει τις ανάγκες των λιανεμπόρων σε επιφάνεια, γεγονός που θα επιτείνει το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν ήδη τα εμπορικά κέντρα λόγω και του ηλεκτρονικού εμπορίου. Όπως ήδη έχει επισημανθεί, η ανάγκη για αποθηκευτικούς χώρους στην εφοδιαστική αλυσίδα θα αυξηθεί, υποστηρίζοντας και το ηλεκτρονικό εμπόριο.Η επέκταση της τηλεργασίας, σε συνδυασμό με τη δημιουργία ανάλογου θεσμικού πλαισίου, θα βρει αρκετούς οπαδούς, επηρεάζοντας και την αγορά ακινήτων. Ενδεχομένως θα δούμε περισσότερα ευέλικτα γραφεία, οικιστικά ακίνητα με μεγαλύτερη λειτουργικότητα ως γραφεία, που σημαίνει ειδική σχεδίαση και συνδεσιμότητα, συγκροτήματα μικτών χρήσεων, διαμοιραζόμενους χώρους πολλαπλών χρήσεων κ.ά.
Τέταρτον, στον τουριστικό κλάδο αναμένεται για τα επόμενα τρίμηνα μία αναδιάταξη του παραγόμενου προϊόντος. Ειδικότερα, το μερίδιο των μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων που συνεργάζονται με διεθνείς πλατφόρμες είναι πολύ πιθανόν να περιοριστεί τα επόμενα τρίμηνα με δεδομένους τους αυξημένους κινδύνους και το ενδεχόμενο της μη λειτουργίας των μονάδων αυτών για μεγαλύτερο διάστημα. Πράγματι, ο κίνδυνος που αντιμετωπίζουν οι μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες από το ενδεχόμενο της επαναλειτουργίας τους είναι πολύ υψηλότερος, καθώς το πάγιο κόστος της λειτουργίας τους είναι ιδιαίτερα υψηλό και η αναδιάταξη των χωρών για την υγειονομική προστασία των πελατών τους απαιτεί σημαντικές δαπάνες. Επίσης, πιθανότατα θα περιοριστεί το εύρος των υπηρεσιών που θα μπορούν να προσφέρουν στους πελάτες τους (π.χ. πρωινό, ημιδιατροφή, μπαρ κ.λπ.), μειώνοντας περαιτέρω τα έσοδά τους.Αντίθετα, οι μικρές οικογενειακού τύπου μονάδες ενοικιαζόμενων δωματίων και διαμερισμάτων αντιμετωπίζουν σημαντικά μικρότερους κινδύνους με την επαναλειτουργία τους. Οι μονάδες αυτές μπορούν να λειτουργήσουν παρέχοντας μόνο υπηρεσίες υποδοχής και καθαριότητας, ενώ ανά πάσα στιγμή σε περίπτωση εμφάνισης κρουσμάτων μπορούν πιο εύκολα να ανακατευθύνουν πελάτες τους σε γειτονικές παρόμοιες μονάδες. Σημαντικό μερίδιο της πληρότητας των μονάδων αυτών προέρχεται εξάλλου από τον εγχώριο τουρισμό,που διάκειται πιο φιλικά προς τις μονάδες αυτές.
Θεόδωρος M. Μητράκος
Υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών